Federal Rezerv'in Faiz Artışları Konut Piyasasını Soğutuyor Ama Arazi Kullanım Reformlarına Hâlâ İhtiyaç Var

2022 baharından bu yana, Fed'in federal fon oranı hedefi - yani bankaların gecelik krediler için birbirlerinden talep ettikleri faiz oranı - arttı. %2.5'e, Şubat ayındaki %0.25'ten yükseldi. Fed'in eylemleri, kredi kartlarından ipoteklere kadar her şeyde faiz oranlarını artırdı. Daha yüksek ipotek oranları fiyatları düşürmeye başlıyor, ancak konutları daha uygun hale getirmek için ihtiyaç duyulan arz artışları olmadan daha düşük fiyatlar geçici olacak.

Ortalama 30 ve 15 yıllık ipotek oranları, Amerikan Eylem Forumu'nun son raporundan aşağıdaki şekilde gösterildiği gibi, 2009'dan bu yana en yüksek seviyelerindedir. konut haritası Thomas Wade tarafından. 30 yıllık oran, 2021'deki oranın neredeyse iki katı iken, 15 yıllık oran zaten iki katından fazla.

Bu artışlara rağmen, her iki oran da hala tarihi düşük seviyelerine yakın ve 6'den 7'a kadar norm olan %2001 ila %2009 oranlarının altında.

Faiz oranları tarihsel standartlara göre yüksek olmasa da, son zamanlardaki artışlar hala fiyatların düşmesine neden oluyor. Aşağıdaki iki şekilde gösterildiği gibi, hem Case-Shiller hem de FHFA konut fiyat endeksleri dengelenmeye başlamıştır.

Her iki endeks için yıldan yıla fiyat değişiklikleri Case-Shiller 15-city bileşik endeksi için %20'e ve FHFA endeksi için %16'ya geriledi. Her ikisi de 19'de %2021'du.

Üretici duyarlılığı, daha düşük fiyatlara ve daha yavaş fiyat artışına tepki olarak düşüyor. NAHB/Wells FargoWFC
Konut satışlarını ve beklentilerini değerlendiren inşaatçıların yaptığı bir anketten oluşturulan konut piyasası endeksi, aşağıda gösterildiği gibi pandemi öncesinden bu yana en düşük seviyesine düştü.

Konut başlangıçlarında daha zayıf talep ve inşaatçı hissi ortaya çıkıyor. Aşağıdaki şekil, ülkenin dört bölgesinde de başlangıçların yavaşladığını gösteriyor.

Daha az konut başlangıçları, yeni konut arzını düşük tutacak ve artan faiz oranlarının neden olduğu düşük talebi karşılamak için arz ayarlandığından konut fiyatlarındaki düşüşü yavaşlatabilir. Bu, kısa vadede öz sermayede daha küçük düşüşler yaşayacak olan mevcut ev sahipleri için iyi olsa da, uzun vadeli konut satın alınabilirliği için kötüdür. Ülkenin önemli bir konut sıkıntısı- 6 milyon ila 10 milyon birim arasında - konut başlangıçlarındaki bir düşüşün yalnızca daha da kötüleşeceği. Sıkı konut piyasası, son 10 yılın en düşük seviyelerinde olan konut ve kiralık boşluk oranlarında kendini gösteriyor.

Uzun vadede konutları daha ekonomik hale getirmek için Amerika'da her türden daha fazla konuta ihtiyacımız var. Zayıf talep ve düşük fiyatlara tepki olarak konut başlangıçlarının düşmesi şaşırtıcı olmasa da hayal kırıklığı yaratıyor.

Yine de konut piyasası sorunları için Fed'i suçlamak bir hata olur. Fed, faizi azaltmak için ne gerekiyorsa yapıyor. kaçak enflasyon çok fazla devlet harcamasının neden olduğu ve kendi aşırı para yaratma pandemi sırasında. Faiz artışlarının ekonomi üzerindeki diğer etkileri ikincil öneme sahiptir.

Konut piyasasındaki arz ve talep uyumsuzluğunun arkasındaki ana suçlu, çok fazla hükümet düzenlemesidir. Federal hükümet, uzun süredir konut talebini artırma işiyle uğraşıyor. yarı devlet kurumları Fannie Mae'ninFNMA
ve Freddie Mac ve diğerleri hükümet programları.

Hem Fannie hem de Freddie borç verenlerden ipotek satın alıyor ve örtük hükümet desteği. Borç verenler, ipotekleri Fannie ve Freddie'ye kolayca devredebileceklerini bildiklerinden, uzun vadeli temerrüt riskleri konusunda daha az endişe duyarlar ve böylece borçlanma maliyetlerini yapay olarak düşük tutabilirler.

Yapay olarak teşvik edici talep kendi başına yeterince kötü - unutmayın konut krizi? — ancak konut piyasası bağlamında durumu daha da kötüleştiren şey, yerel yönetimlerin aynı anda arzı azaltması. arazi kullanım düzenlemeleri aracılığıyla. Ülke genelinde, minimum lot büyüklükleri, park gereksinimleri, karmaşık izin süreçleri, yoğunluk gereksinimleri ve diğer yerel düzenlemeler, inşa edilebilecek konut miktarını kısıtlamaktadır. Arz kısıtlamaları talep sübvansiyonları ile birleştirildiğinde, sonuç, düşük ve orta gelirli birçok hane için yeterli konutu erişimden uzak tutan daha yüksek fiyatlardır.

Fed'in faiz artırımları konut piyasasını soğutuyor ve daha fazlası yaklaşan yürüyüşler bunun yakın gelecekte devam etmesini beklemeliyiz. Bununla birlikte, Fed'in etkisi, talebi artıran ve arzı kısıtlayan mevcut federal ve yerel hükümet konut politikalarının olumsuz etkileriyle karşılaştırıldığında önemsizdir. Fed'in eylemleri, konut piyasasını dengeye getirmek için ihtiyacımız olan uzun vadeli değişiklikleri yapmaktan bizi alıkoymamalı - yerel düzeyde daha fazla arz ve federal düzeyde daha az sübvansiyon.