2022'nin Büyük Gayrimenkul Düşüşü

“Gelecekte 1970’ler Tipi Konut Piyasası Mümkün”

Artık 2022'de bir “Üçlü Darbe”yle karşı karşıyayız. Hisse senedi ve tahvil piyasasındaki istikrarsız sıkıntıların yanı sıra, konut sektörü 2008'den bu yana en kötü iki aylık darbesini gerçekleştirdi ve bir yıldan fazla kazanımlarını silip süpürdü.

Winans Emlak Endeksi (WIREI)™, ABD'deki yeni ev fiyatlarını 1830'a kadar takip ediyor. ABD Çalışma ve İstatistik Bürosu tarafından yayınlanan en son fiyat verilerine göre WIREI, Mayıs ayının rekor seviyelerinden bu yana %16.3'lük bir düşüş kaydetti.

Grafik 1: Winans Emlak Endeksi 2007-2022

Konu gayrimenkul ayı piyasaları olduğunda çoğu insanın aklına hemen 2008 balonu gelse de, günümüzün ekonomik ortamını 1977-82'deki yüksek enflasyon ve artan faiz oranlarıyla karşılaştırmak daha iyi bir örnektir. Bu zamanı acı verici derecede iyi hatırlıyorum. Babamın bir konut inşaatı şirketi vardı ve ben üniversitedeki ilk yılımda büyük bir emlak komisyonculuğu ofisinde çalışıyordum. “Gayrimenkul sektöründe zorlu bir dönemdi” demek hafif bir yetersizlik olur:

Grafik 2: Winans Emlak Endeksi 1977-1982

Tarih bize ne beklememizi söylüyor?

· Yıllardır yatay bir konut piyasası - yukarıdaki grafiğin gösterdiği gibi, fiyatlar 7'un son yarısında %1979 düştü ve Federal Reserve'ün sıkı para politikalarıyla yüksek enflasyona karşı savaşını sürdürmesiyle 1982'nin sonlarına kadar büyük ölçüde yatay işlem gördü.

· Devam eden malzeme ve işgücü kıtlığı – Kovid sonrası kıtlıklar ve artan işçilik maliyetleri nedeniyle "tamirci üstünü" üstlenmek pahalı ve zaman alıcı olacaktır. Tamamen yenilenmiş bir mülkün “konumu, konumu, konumu” ne olursa olsun satışı daha kolay olacaktır.

· Daha sıkı ipotek kredileri – Yüksek borçlanma maliyeti ve büyük peşinatlar nedeniyle nitelikli alıcı havuzu azalacağından, satıcılar “kağıt taşımak” zorunda kalacak ve birkaç yıl boyunca ipoteğin arkasında ikinci bir pozisyon alacaklar.

· Alıcının veya satıcının piyasası değil – Alış ve satış fiyatları arasındaki geniş farklar nedeniyle, kredi koşulları iyileşene kadar satış hacmi yavaşlamaya devam edecek.

· Daha yüksek yatırım vergileri – Geleneksel ipotek kredilerine hak kazanmak için daha yüksek peşinatlar gerekeceğinden, alıcılar, hisse senedi satışından yüksek yatırımla ilgili vergiler ödemek yerine 401 bin plandan kredi almayı veya bir yatırım hesabından marj üzerinden borç almayı düşünmelidir.

2009'dan bu yana uygulanan gevşek para politikaları nedeniyle konutta büyük bir yükseliş yaşadık ve Winans Emlak Endeksi %104 arttı!

Ancak tüm likidite partileri sona eriyor!

1850'den bu yana, çok yıllı ABD konut ayı piyasaları %16 oranında meydana geliyor ve bu yavaşlamanın kısa ömürlü olmasını umsak da, son on yıldaki düşük ipotek oranlarının ömrümüz boyunca geri gelmeyeceği belirtiliyor.