Ev Sahibi Derneği Bir Hataydı

The Atlantik az önce yayınlandı yeni bir makale bu da benim ev sahibi olma konusunda benimle aynı noktalara değiniyor yeni çıkan bölüm in Yeni Amerikalı Çalışanı Güçlendirmek. Aslında bazı şeyleri yapar aynı argümanlar yapıyorum yıllarca.

Makalenin başlığı hemen hemen her şeyi anlatıyor: Ev Sahipliği Derneği Bir Hataydı. Yazar Jerusalem Demsas şuna inanıyor: “Gayrimenkul yatırım olarak değil tüketim olarak ele alınmalıBirçok Amerikalının takip etmesi akıllıca olacaktır.

Demsaş işaret “Bahsettiğimiz varlık yaşadığınız yer olduğunda 'düşükten alıp yüksekten satmak' oldukça saçma bir tavsiye. İnsanlar, konumlarını kuruşluk hisse senedi gibi takas etmek yerine, ailelerinin yakınında, iyi okulların yakınında, parkların yakınında veya arzu ettikleri türden olanakların bulunduğu mahallelerde yaşamak istiyorlar.” O şunu da belirtiyor "Bir ev, belirli bir coğrafi konuma bağlıdır ve ihtiyaç duyduğunuz anda arazinin veya yapının değerini yok edebilecek yerel ekonomik ve çevresel şoklara karşı savunmasızdır."

Bunların hepsi iyi noktalar ve kişinin evini bir yatırım olarak görmemesi için harika nedenler.

Demsas da benim yaptığım bir tartışmayı yansıtıyor Ekim 2021 Senato Bankacılık ifadem:

Her ne kadar ev özsermayesi sıklıkla Amerikalıların servetinin büyük bir bölümünü temsil etse de, bir ev satın almak tamamen ev fiyatının takdirine bağlı olan riskli bir yatırım olabilir; bu da konutun daha uygun fiyatlı hale gelmesiyle temelde çelişen bir özelliktir.

Her ne kadar Demsas bu konuyu derinlemesine ele almasa da, federal konut politikasının giderek daha fazla düşük özsermayeli ipotek borcunu tetiklemeye yönelik olduğu göz önüne alındığında, ev fiyatlarının değerlenmesine olan bu bağımlılık daha da büyük bir sorundur. Bu durum, daha istikrarlı bir gelir elde etmeye çabalayanlar için ev satın almayı özellikle riskli hale getiriyor.

Senatör Elizabeth Warren'ın (D-MA) tüm Amerikalılar için federal destekli kaldıraçlı borsa yatırımlarını destekleyeceğinden ciddi olarak şüpheliyim, ancak federal konut politikasının yaptığı aslında budur. (Evet o açıkça istekli desteklemek İşine geldiği zaman "Wall Street" ve "büyük bankalar", ama bunu başka bir yazıya bırakalım.)

Aslında en azından son 20 yıldır ev fiyatları hisse senedi piyasalarına benzer dalgalanmalar sergiledi. Bu gerçekler başkaları tarafından bile gözden kaçmış gibi değil Atlantik'teki yazarlar. Ancak Demsaş'ın ne tür alternatif politikaları desteklediği henüz tam olarak belli değil.

Ev sahibi olmayı teşvik eden ve kiralamayı küçümseyen bir politikanın zararlı olduğu konusunda kesinlikle hemfikiriz. Ve federal yetkililerin, ev fiyatlarını artıran politikaları teşvik ederken, sözde uygun fiyatlı konut programlarını benimsemelerinin ikiyüzlülük olduğu konusunda da hemfikir gibiyiz.

Spesifik federal politika değişikliklerine gelince, o kadar emin değilim. Umarım Demsaş benim bölümüme bir göz atar ve yeni bir eser yazar. (Benimle aynı fikirde olmasa bile.)

Benim vurguladığım geniş nokta Cato'nun yeni kitabındaKonut finansmanı üzerine yazdığım yazıların çoğunda olduğu gibi, federal politika neredeyse tamamen talebi artırmaya yöneliktir. Bu bir sorun çünkü konut piyasaları diğer birçok tüketim malına göre her zaman arz kısıtlıdır. Ayrıca, bu tedarik kısıtlamalarının çoğunlukla eyalet ve yerel kural ve düzenlemelerden kaynaklandığı da bir gerçektir. Yani, pek çok arzu edilen yer zaten konutlarla “doludur” ve yalnızca yerel yönetim değişiklikleri bu konuda herhangi bir şey yapabilir. Bu Değişikliklerin kısa vadede büyük etkileri olması muhtemel değildir.

Bu gerçek göz önüne alındığında, federal hükümetin yapabileceği en iyi şey talebi artırmayı bırakmaktır. Ama bu neyin tam tersi Federal hükümet (en azından) son 50 yıldır bunu yapıyor.

Tüm federal müdahaleler, büyük ölçüde istihdamı artırma çabası olarak 1930'larda gerçekten yükselişe geçti. Ancak yolun bir yerinde tüm emlakçılar, inşaatçılar ve finansörler çalışmanın daha iyi olduğunu anladılar. ile politikacılar. Şimdi elimizde tam bir karmaşabariz bir şekilde konutları daha az uygun maliyetli hale getiren, özellikle düşük gelirli insanlar.

Federal vergi kanunu ipotek borcunu teşvik ediyor. Basel sermaye gereklilikleri, devlet destekli ipoteğe dayalı menkul kıymetlerin (MBS) tutulmasını desteklemektedir. Fannie Mae ve Freddie Mac ise uzun süredir özel şirketlere kıyasla özel bir statüye sahip. Özel sektörün federal hükümetle rekabet etmesi imkansız, dolayısıyla MBS'ye devlet ipotek sigortası ve (hatta örtülü) federal garantiler sağlamak öngörülebilir bir etki yarattı.

2009'dan 2020'ye kadar Fannie ve Freddie'nin yıllık payı toplam MBS pazarının ortalaması yüzde 70 oldu, sözleşmeleri olmasına rağmen tesislerinin aşırı kullanımını açıkça yasaklamak. FHA ipotekleriyle desteklenen Ginnie Mae menkul kıymetleri dahil, federal pay MBS pazarı yılda ortalama yüzde 92 oldu.

Ancak çok az kişi 2008 krizi öncesinde de durumun pek farklı olmadığını hatırlıyor. İtibaren 1996 için 2007Fannie ve Freddie'nin toplam MBS pazarındaki yıllık payı ortalama yüzde 60'tı; bu, kriz sonrası paydan yalnızca yaklaşık yüzde 10 puan daha düşüktü.

Daha fazla federal yardım istemek hiç mantıklı değil çünkü bizi buraya getiren şey tam olarak çok fazla federal yardımdı. Federal politikalar, konut ipoteği almayı kolaylaştırarak talebi sürekli olarak artırdı. Kongre'de bu eğilimi tersine çevirecek bir ivme yok gibi görünüyor ve yalnızca bir aptal bunun özel çıkarlarla hiçbir ilgisi olmadığını söyleyebilir.

Eğer bu konuda yanılıyorsam, o zaman yeni Kongre en düşük meyvelerin en altından başlayabilir. Fannie ve Freddie'nin tatil evlerine kredi vermesini yasaklayabilir ve sözleşmelerinin aşırı kullanım hükümlerini uygulayabilir. Daha sonra fon sağlamalarını yasaklayabilir 1 milyon dolardan fazlaya mal olan evler ve "ilk kez ev satın alacakların" gerçekten hiç ev sahibi olmamış olanlar.

Nefesimi tutmak üzere değilim.