Gayrimenkul Sözleşmelerinde Durum Tespiti Süreleri Sorunu

Bir ticari gayrimenkul sahibi bir satış için pazarlık yapmak istediğinde, alıcı genellikle ne ödemek istedikleri konusunda genel bir fikre sahip olacaktır. Bu fikir genellikle sınırlı araştırma ve analizi yansıtır, çünkü daha kapsamlı araştırma ve analiz maliyetleri, potansiyel alıcının mülkün sözleşme kapsamında olduğunu bilmeden harcamaya istekli olduğundan daha fazladır.

Çok satıcı dostu bir pazar dışında, taraflar genellikle bir satış sözleşmesi imzalayarak ancak alıcıya mülkü daha fazla araştırmak için 30 ila 90 gün arasında bir durum tespiti süresi vererek alıcının endişesini giderir. Bu süre içinde alıcı, kiralamaları dikkatlice gözden geçirebilir, herhangi bir fiziksel sorunu kontrol edebilir, çevresel sorunları araştırabilir ve mülk için yaptığı planların mali açıdan mantıklı olduğundan emin olabilir. Her şeyden önce, durum tespiti süresi, alıcıya mülkü elde etmek için gerekli olan parayı - hem borç hem de öz sermayeyi - bulması için zaman verir.

Durum tespiti süresinin bitiminden birkaç gün önce, satıcı genellikle komisyoncudan anlaşmayla ilgili bir telefon alır. En iyi durumda, komisyoncu, alıcının, genellikle çevre ile ilgili daha fazla zamana ihtiyaç duyan bazı sorunları kontrol etmek için durum tespiti süresinin uzatılması gerektiğini ilan edecektir. En kötü durumda, komisyoncu, alıcının durum tespiti araştırmalarının, alıcının mülk değeri tahmininin aşırı yüksek olduğunu ve fiyat indirimi olmadan anlaşmanın bir anlam ifade etmediğini açıkladığını açıklayacaktır.

Her iki durumda da satıcı bir ikilemle karşı karşıyadır. Sürecin başlarında resimde olabilecek diğer olası alıcıların hepsi başka şeylere gitti. Bu noktada, muhtemelen hepsi ilgisini kaybetti. Satıcı ve komisyoncusu bu alıcılardan herhangi birine geri dönerse, malı hasarlı mal olarak algılayabilirler. Satıcı mülkü piyasadan çekerse, tekrar piyasaya çıkmadan önce aylarca veya yıllarca beklemesi gerekebilir. Tüm bunların bir sonucu olarak, satıcılar genellikle alıcıları bir dereceye kadar ağırlar.

Daha fazla zaman tanımak kolaydır. Bir satıcı, o sırada olması gerekenleri bağlamaya çalışabilir. Örneğin, alıcının mülkün arka bahçesinde bir yığın tanımlanamayan malzemeyi araştırmak için daha fazla zamana ihtiyacı varsa, taraflar durum tespiti süresinin uzatılmasının yalnızca bu soruşturmayla ilgili olduğu konusunda anlaşabilirler. Herhangi bir sorunu çözme maliyeti, kararlaştırılan bir tavanın altına düştüğü sürece, alıcı kapanmalıdır.

Alıcının fiyat ayarlaması talebi ise satıcı için daha fazla travma yaratır. Satıcı fiyat ayarlaması karşılığında bir miktar fayda elde edebilir mi? Satıcı, kapanışı hızlandırmaya çalışabilir veya alıcının bazı beklenmedik durumlardan feragat etmesini veya depozitoyu artırmasını isteyebilir. Teoride, mülk, üzerinde anlaşmaya varılan bir performans ölçütünü aşarsa, satıcı gelecekteki ödemeler için bir hak talep edebilir. Ancak uygulamada, alıcılar bu tür önlemleri kabul etmeyeceklerdir. Herhangi bir alıcı bu tür önlemleri kabul ederse, pazarlık yapmak ve uygulamak ve uygulamak daha da zor olacaktır.

Bir satıcı, durum tespiti süresi boyunca mülkü piyasadan çıkarmak için alıcıya iade edilmeyen bir opsiyon ücreti talep ederek kendisini bu risklerin bir kısmından koruyabilir. Bu ücret, araştırmalarını yaparken alıcıya mülkün kontrolünü verecekti. Alıcı devam etmemeye karar verirse, satıcıyı da tazmin edecektir. Bu yol çok mantıklı olsa da, satıcılar genellikle yalnızca çok satıcı dostu pazarlarda opsiyon ücreti alabilirler.

Başka bir olasılık olarak, bir sözleşme alıcıya bir durum tespiti süresi verebilir, ancak alıcının yalnızca alıcının mülkle ilgili belirli bir tanımlanmış eşiği aşan gerçek sorunları tespit etmesi durumunda feshetmesine izin verebilir. Bu yaklaşım, alıcıları korkutur, çünkü onlar genellikle bir durum tespiti döneminin sonucu olarak tam bir isteğe bağlılığa sahip olduklarına güvenirler.

Satıcılar, durum tespiti süresinin sona ereceğini ve alıcının ya devam edecek ya da gidecekmiş gibi davranmayarak belki de en azından kendilerini koruyabilirler. Bunun yerine, sözleşme bir uzatma olasılığını artırabilir. Örneğin, sözleşme, alıcının daha fazla zaman istemesi durumunda, satın alma fiyatına yansıtılmayan bir uzatma ücreti ödemesi gerektiğini söyleyebilir. Alıcı, elbette, sadece mevduatı artırmayı ve bu artışın satın alma fiyatına uygulanmak üzere emanette tutulmasını tercih edecektir. Sözleşme açıkça bir uzatma ücreti talep etse bile, eğer alıcı daha fazla zaman isterse, alıcı yine de ücretsiz bir uzatma talep edebilir, ancak bu, tarafların anlaştığından farklı olduğu için kötü bir tada sahiptir.

Satıcının kanatlarda bekleyen başka alıcıları varsa, bu, alıcıların durum tespiti sürelerinden çok fazla yararlanmasını önlemek için çekici bir mekanizma sunabilir. Bu amaçla satıcı, diğer potansiyel alıcılarla müzakere etme ve hatta yedek sözleşmeler imzalama hakkına sahip olduğunu açıkça belirtmek isteyebilir. Satıcı, herhangi bir alıcı ile münhasırlık konusunda anlaşmaktan kaçınmak isteyecektir - cömert bir durum tespiti süresine sahip bir alıcının da işlem için sağlam bir taahhüdü olmadığı göz önüne alındığında makul bir pozisyon.

Elbette en iyi stratejisi olarak, bir satıcı, satışını satıcı dostu bir pazarda gerçekleşecek şekilde zamanlamaya çalışmalıdır. Günümüzün ticari emlak piyasaları maalesef pek satıcı dostu değil. Bu durumun kısa vadede artması muhtemel görünüyor. Satıcılar ya yolun aşağısında bir yerde daha iyi bir gün beklemeli - ancak tüm satıcıların uzun vadeli bir görüşü yoktur - ya da sözleşmelerdeki cömert durum tespiti sürelerinin etkisini azaltmanın başka bir yolunu bulması gerekir.