Zemin Kirasını Başarıyla Fesih Eden Bir Mülk Sahibinin Hikâyesi

Bir mülk sahibi ve bir geliştirici (veya yatırımcı) uzun vadeli bir arazi kiralamasına girdiğinde, kiracı ve borç verenler, mülk sahibinin temerrüt nedeniyle zemin kiralamasını kolayca feshedemeyeceği konusunda ısrar edeceklerdir. Kiracı, temerrütlerini “tedavi etmek” için kapsamlı haklara sahip olacaktır. Kiracı tedavi etmezse, kiracının borç vereninin ek iyileştirme hakları vardır. Öyle ya da böyle, kiracı ve borç veren kira sözleşmesini koruyabilmelidir. Sonuç olarak, mülk sahipleri, istedikleri kadar, arazi kiralamalarını neredeyse hiçbir zaman feshedemezler.

Yakın tarihli bir New York vakası, bu ilkeden çarpıcı bir farklılığa işaret etti. Kiracı kira ödemeyi bıraktığında başladı. Mülk sahibi, kiracıya ve borç verene bu temerrüde ilişkin çeşitli bildirimlerde bulundu, ancak yine de kimse kirayı ödemedi.

Bir sonraki adım olarak, mülk sahibi, borç verene bildirimde bulunmayı gerektirecek olan, kira sözleşmesinde yerleşik olan kira fesih prosedürüne göre devam etmemeye karar verdi. Bunun yerine, mülk sahibi, bu tür işlemlere izin veren bir New York tüzüğü uyarınca kiranın ödenmemesi için bir dava başlattı. Mülk sahibi, kiracının borç verenine bu davayı bildirmedi, çünkü ne kira sözleşmesi ne de yasa böyle bir bildirime ihtiyaç duyuyordu. Kiracı hala kirayı ödemediğinde, mülk sahibi ödememe davasında nihai olay olarak kira sözleşmesini feshetti.

Kira sözleşmesi, kira sözleşmesinin herhangi bir feshi üzerine, mülk sahibinin kiracının borç verenine feshedilen kiranın yerine yeni bir kira teklif etmesi gerektiğini söyledi. Görünüşe göre borç veren mülk sahibini bu teklifi kabul etmedi, bu nedenle kira, ödeme yapılmaması nedeniyle sona erdi ve borç veren, yeni bir kira talep edemedi.

Teminatını kurtarmak için bir Hail Mary önlemi olarak, borç veren, bir kiracının ve borç verenin, kira sözleşmesi kapsamında vadesi gelen her şeyi ödeyerek feshedilmiş bir kiralamayı hayata döndürmesine izin veren tuhaf bir New York yasasına güvenmeye çalıştı. Kiracının, kira sözleşmesinin “itfasını” gerçekleştirmek için bir yılı vardır. Kiracı bu süre içinde kira sözleşmesini geri ödemezse, kiracının borç vereni bunu yapma hakkına sahiptir - ancak çoğu durumda yalnızca kiracının geri ödeme süresinin sona ermesinden sonraki gün ve o gün yalnızca 2:00'e kadar.

Bu New York kanunu ayrıca kiracının itfa haklarından feragat edebileceğini söylüyor. Hemen hemen her New York kiralaması böyle bir feragat içerir, ancak bu davadaki borç veren, kiracının feragatinin borç veren için geçerli olmadığını iddia etmeye çalıştı. Mahkeme aynı fikirde değildi. Bir noktada, borç veren fikrini değiştirdiğini ve herhangi bir geri ödeme hakkını kullanmak istemediğini açıkladı, ancak bu, mahkemenin bu konuda borç verene karşı karar vermesini engellemedi. Bu, borç verenin teminatının sonuydu.

Yer kiralamasına karşı herhangi bir borç veren bu davadan bazı önemli dersler çıkarabilir.

İlk olarak, herhangi bir kiralama, mülk sahibinin, herhangi bir ödeme yapılmaması veya kiralamayı sona erdirmeyi amaçlayan diğer işlemler hakkında herhangi bir borç vereni bilgilendirmesini gerektirmelidir. Mülk sahibinin kira sözleşmesini feshetmek için sözleşmeden doğan bir hakkını kullanmasına ilişkin olarak mülk sahibinden borç verene bildirimde bulunmasını istemek yeterli değildir.

İkincisi, eğer kiralama, borç verene kiracının temerrütlerini iyileştirme hakkı veriyorsa, borç veren bu hakları kullanmalı ve mülk sahibinin kira uygulamasına yönelik herhangi bir yola girmesine izin vermemelidir.

Üçüncüsü, bir kiralamada (veya başka herhangi bir belgede) karmaşık ve dikkatle hazırlanmış hükümler, bazen kapsamaları gereken her durumu kapsamaz. Burada, mülk sahibi, kira sözleşmesinde yerleşik olan sözleşme fesih sürecini aşmanın bir yolunu bulabildi ve borç vereni içermeyen bir şekilde bir fesih elde edebildi.

Borç veren daha agresif davranmış ve daha dikkatli davranmış olsaydı, belki de teminatını koruyabilirdi.

Başvurulan vaka Wells Fargo Bank, NA - Joseph E. Marx Co. Inc., New York Eyalet Yüksek Mahkemesi 159999/2019.