Doktora derecesine ihtiyacınız yok. Bunu anlamak için Chicago Üniversitesi'nden ekonomi alanında Yüzde 7'lik mortgage oranları ABD konut piyasası için tehdit oluşturuyor.
Zaten görüyoruz. Salı günü, ipotek alım başvurularının geçen hafta %13 oranında düştüğünü öğrendik. Bu, önceki hafta gördüğümüz %1.1'lik düşüşten çok daha keskin. Fark? Geçen haftaki %13'lük ipotek satın alma başvurusu düşüşü şu döneme denk geldi: 7'den bu yana ilk haftalık %2002 konut kredisi oranı okuması.
Elbette, tarihsel olarak konuşursak, yüzde 6 ya da yüzde 7'lik ipotek oranlarında anormal bir şey yok. Ancak sayısal oran, Devam eden ipotek oranı şoku: Bu oranlar, köpüklü ev fiyatlarıyla birleşince, yeni aylık ödemeleri tarihin üst sınırlarına taşıdı. Geliri hesaplarken, şimdi satın almak, 00'lerdeki konut balonunun zirvesinde olduğundan daha pahalı.
Bu artan satın alınabilirlik krizi Halihazırda ekonomistler ve konut analistleri ABD konut fiyatları görünümlerini düşürüyor. Başka yere bakma Moody's'in Analitik.
Ağustosda, Moody's Analytics ABD'de ev fiyatlarının %0 ile %5 arasında düşmesini bekliyordu. Eylülde, Moody's Analytics, ülke genelinde görünümünü yüzde 5 ila yüzde 10'a düşürdü. Ancak Çarşamba günü bu tahmin bir kez daha azaldı. İleriye dönük olarak, Moody's Analytics şu anda ABD konut fiyatlarında %10'luk zirveden dip noktaya bir düşüş bekliyor.
Moody's Analytics'in baş ekonomisti Mark Zandi, "Satın alınabilirlik ve bununla birlikte konut talebi de buharlaştı" diyor Kısmet. “Fiyatlar şu anda geçmişte olduğundan çok daha az yapışkan görünüyor. Bu, [pandemi sırasında] çok hızlı bir şekilde yükselişe geçtikleri ve satıcıların bir anlaşmaya varmak için burada fiyatlarını hızla düşürmeye istekli oldukları gerçeğine dayanıyor."
Olay şu: Moody's Analytics'in temel tahmini herhangi bir durgunluk olmayacağını varsayıyor. Bir durgunluk ortaya çıkarsa Moody's Analytics, ABD konut fiyatlarında %15 ile %20 arasında tepeden dipe bir düşüş bekliyor. Bu çok uzakta değil 27 ile 2006 arasında görülen ABD ev fiyatlarında %2012'lik düşüş.
Fortune.com'da bu etkileşimli grafiği görüntüleyin
Moody's Analytics gibi bir grup “ABD konut piyasası” veya “ABD ev fiyatları” derken, ülkenin toplu bir görünümünden bahsediyorlar. Bölgesel olarak sonuçlar her zaman farklılık gösterir. Moody's Analytics'in gözünde bu özellikle ileriye dönük olarak doğru olacak.
In “Önemli ölçüde aşırı değerlenmiş” konut piyasalarıMoody's Analytics artık ev fiyatlarının %15 ile %20 arasında düşeceğini tahmin ediyor. Moody's Analytics, resesyonun gelmesi durumunda ABD konut fiyatlarındaki düşüşün “önemli ölçüde aşırı değerlenmiş” konut piyasalarında %25 ila %30 arasına çıkmasını bekliyor.
Bu sözde "önemli ölçüde aşırı değerli" piyasalar ülkenin yalnızca birkaç bölgesiyle sınırlı değil; her yerdeler.
Her çeyrekte Moody's Analytics, yerel gelir düzeyleri de dahil olmak üzere yerel temellerin yerel ev fiyatlarını destekleyip destekleyemeyeceğini değerlendiriyor.* Eğer bölgesel bir konut piyasası %25'ten fazla "aşırı değerlenmişse", Moody's Analytics onu "önemli ölçüde aşırı değerlenmiş" olarak değerlendiriyor. Yılın ikinci çeyreği boyuncaBoise (“%210 oranında aşırı değerlendi”) ve Las Vegas (“%77 oranında aşırı değerlendi”) dahil olmak üzere 60 konut piyasası bu “önemli ölçüde aşırı değerlenmiş” kampa düştü.
Fortune.com'da bu etkileşimli grafiği görüntüleyin
Olduğunda, bir konut piyasası krize giriyor— ev satışlarının ve ev inşaatı seviyelerinin düştüğü bir dönem — genellikle köpüklü veya kabarcıklı konut piyasaları ev fiyatlarında düşüş riski en yüksek olanlar bunlar.
Bu, devam eden konut krizinin neden bu kadar hızlı bir şekilde bir kriz tetiklediğini açıklıyor. ev fiyat düzeltmesi: Bu sırada işler çok köpüklendi Pandemi Konut Patlaması. Kanıt? Moody's Analytics, 2019'un ikinci çeyreğinde yalnızca üç bölgesel konut piyasasını "önemli ölçüde aşırı değerlenmiş" olarak değerlendirdi.
Fortune.com'da bu etkileşimli grafiği görüntüleyin
Moody's Analytics gibi firmalar, ipotek oranlarının %7'ye ulaşması nedeniyle daha fazla düşüşe geçmiyor. Bunun yerine, finansal piyasaların yüzde 6 ya da yüzde 7'lik konut kredisi faiz oranlarının beklenenden daha uzun süre ortalarda kalabileceğinin sinyallerini vermesi nedeniyle görünümlerini değiştiriyorlar. Mortgage faizleri bu kadar yüksek kaldığı sürece Zandi, köpüklü ev fiyatları üzerinde büyük bir aşağı yönlü baskı oluşturacağını söylüyor.
Önümüzdeki altı ay boyunca Zandi ipotek oranlarının %6.5 civarında olmasını bekliyor. Bu, daha önceki %5.5'lik görünümünden daha yüksek.
Mortgage piyasasında neler oluyor? Pek çok şey.
Federal Rezerv, ipotek faizleri gibi uzun vadeli oranları doğrudan belirlemezken, Fed'in gelecekteki kısa vadeli oranları (yani Federal Fon oranları) nerede belirleyeceğine ilişkin beklentiler, finansal piyasaların ipotek faizlerini nasıl fiyatlandırdığını etkiler. Son aylarda finansal piyasalar, Fed'in yakın vadede enflasyonla mücadelede geri adım atmasının pek mümkün olmadığı sonucuna vardı. Bu elbette daha uzun süre daha yüksek kısa vadeli oranlar anlamına geliyor. Mortgage faizleri gibi uzun vadeli faiz oranları üzerinde yukarı yönlü baskının işareti.
Ancak bu sadece ipotek oranlarındaki artışın bir kısmını açıklıyor. İşin içinde daha fazlası var.
Son aylarda Zandi'nin deyimiyle "mortgage kredisi ile Hazine faizleri arasında olağanüstü derecede büyük bir fark" gördük. Tarihsel olarak konuşursak, 10 yıllık Hazine getirisi ve ipotek oranları senkronize hareket ediyor. Mortgage faiz oranlarının Hazine getirilerinin tarihsel olarak ima ettiği seviyenin dört standart sapma üzerinde işlem görmesi ile bu durum şu anda bozuldu. Zandi bunun ön ödeme riskinden kaynaklandığını söylüyor. Yatırımcılar, 2022 konut kredisi borçlularının gelecekte daha düşük oranlara yeniden finansman sağlayacağına inanıyor. Bu sözde ön ödeme riskine uyum sağlamak için finansal piyasalar ipotek faiz oranlarına yukarı doğru baskı uyguladı.
Fortune.com'da bu etkileşimli grafiği görüntüleyin
Açık olalım: Bu ev fiyatı düzeltmesi aylar önce başladı. Ülkenin bazı bölgelerinde, düzeltme zaten oldukça dik.
Hangi konut piyasası en hızlı değişiyor? En büyük düzeltmeyi görüyoruz kabarcıklı pazarlar Austin gibi (Mayıs ve Ağustos ayları arasında ev değerleri %7.4 düştü), Boise (%5.3 düşüş) ve Phoenix (%4.4 düşüş). Pandemi sırasında bu pazarların tamamında yatırımcı faaliyetleri ve WFH alıcıları akınına uğradı. Bu yerlerde ev fiyatlarının çok daha yüksek olduğu da görüldü tarihsel olarak hangi yerel gelirlerin destekleyeceği.
*”Moody's Analytics konut değerleme ölçüsü, gerçek konut fiyatları ile tarihsel olarak kişi başına ücret ve maaşlar ve inşaat maliyetleriyle tutarlı olan konut fiyatları arasındaki yüzde farktır. Bir evin fiyatı, nihayetinde üzerinde bulunduğu arazinin değeriyle belirlenir; bu değer, arazinin ücretler ve maaşlarla ölçülen fırsat maliyetine ve evi inşa etme maliyetine bağlıdır. Ülke genelinde bir evin değerinin yaklaşık yarısı arazi, diğer yarısı ise yapısından oluşuyor ancak bu, ülke genelinde önemli ölçüde değişiklik gösteriyor. Örneğin San Francisco'da arazi, evin değerinin açık ara en büyük bölümünü oluşturuyor; Des Moines, Iowa'da ise durum tam tersi. Konut değerleme ölçümümüz bu farklılıkları açıklıyor” diye yazıyor Moody's Analytics baş ekonomisti Mark Zandi.
Bu hikaye ilk olarak servet.com
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/210-bubbly-housing-markets-could-140222165.html