Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell Cuma günü önemli bir konuşma yapacakken, yatırımcılar nihayet onun sözüne inanmaya başlayabilir: Merkez bankası kırk yılın en yüksek enflasyonunu kontrol etmek için şahin bir duruş sergileyecek. Bu, son borsa rallisine rağmen finansal piyasaların oynak kalacağı anlamına geliyor.
Enflasyon yüksek kaldığında ve olası bir ekonomik yavaşlamanın önündeyken, gayrimenkul yatırım ortaklıklarını veya GYO'ları istikrarlı gelir sağlamak için nispeten güvenli limanlar olarak düşünmek için birçok neden vardır.
Aşağıda, 2023'te temettü artışlarını sağlamak için bol miktarda nakit akışı üretmesi beklenen özkaynak GYO'larının bir ekranı bulunmaktadır.
içinde Bilinmesi Gerekenler 24 Ağustos tarihli köşe yazısında Steve Goldstein, yeni bir “enflasyon ve faiz oranlarında süper döngüTS Lombard'da küresel makro ekonomi genel müdürü Dario Perkins'den.
Perkins, uzun vadeli faiz oranlarının yükselmeye devam etmesini bekliyor ve 2020'lerin yatırımcıların “varlık tahsisi için daha seçici bir yaklaşım” benimsemesini gerektireceğini öne sürüyor.
2021 yılına kadar boğa piyasasına hakim olan hizmet sağlayıcılardan uzaklaşarak, en iyi sonucun gayrimenkul de dahil olmak üzere maddi varlıklara tahsis olduğuna inanıyor.
GYO sektörünün parçalanması
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları birçok çeşitte gelir, ancak kilit unsur, vergi avantajlı GYO yapısını sürdürmek için kazançların çoğunu hissedarlara aktarmalarıdır.
İki geniş GYO kategorisi vardır: Ticari veya konut borçlularına borç para veren ve/veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapan ipotekli GYO'lar ve ticari veya konut mülküne sahip olan ve kiraya veren öz sermaye GYO'ları.
GYO'lar, faiz oranları yükseldikçe değerlemelerin baskılandığı döngüseldir. Bu etki, özellikle ipotekli GYO'lar için belirgin olabilir, çünkü ipotek kredisi işi faiz oranları yükseldikçe yavaşlar.
Bu yıl şu ana kadar, 24 Ağustos'a kadar, S&P 500 emlak sektörü %15 düşüş gösterirken, S&P 500'ün tamamı
SPX
her ikisi de yeniden yatırılan temettülerle birlikte %12 düştü.
Çok daha uzun vadeli bir bakış atmak sizi şaşırtabilir. S&P Dow Jones Endeksleri 2016 yılında gayrimenkul sektörünü finans sektöründen ayırdı. Ancak daha uzun vadeli bir performans ölçümü için S&P 500 GYO sektör grubuna daralırsak, 20 yıllık ortalama yıllık getiri %9.9, biraz ileride oldu. S&P 500'ün 20 yıllık ortalama getirisinin %9.8'i.
Kategoriye göre GYO'lar
Farklı GYO türleri, farklı ekonomik döngülerden geçer. Örneğin, otel GYO'ları ve kiracıları, 2020'nin ilk yarısında seyahat endüstrisinin sanal olarak kapanmasıyla başlayarak, koronavirüs pandemisinin ilk aşamalarında çok acı çekti.
Mizuho'da gayrimenkul genel müdürü olan Vikram Malhotra'ya göre, birçok GYO, son yıllarda çift haneli yıllık kira artışlarından yararlanan depolama ve lojistik alanına odaklanıyor.
Ama Amazon.com Inc.
AMZN
onun içinde dedi ilk çeyrek mali basın açıklaması Nisan ayında, sipariş karşılama ağının boyutunu yalnızca iki yıl içinde iki katına çıkardıktan sonra, "artık fiziksel veya personel kapasitesinin peşinden koşmadığını" ve dağıtım altyapısında "verimliliği ve maliyet verimliliğini artırmaya odaklandığını" bildirdi.
Bir röportaj sırasında Malhotra, Amazon'un duyurusunun ardından kendisinin ve meslektaşlarının "piyasada Amazon'un depoları alt kiralama piyasasına koyduğunu gözlemlediklerini ve duyduklarını" söyledi.
“Yani e-ticaretteki en büyük oyuncu, piyasaya çok fazla şey olduğunu ve rasyonelleştiğini söyledi ve bu da lojistik stoklarının düşmesine neden oldu” dedi.
Prologis A.Ş.
PLD
depolar ve lojistik alanında halka açık en büyük ABD GYO'dur. Şirket Amazon, FedEx Corp.'u listeledi.
FDX,
Home Depot Inc
HD,
Geodis ve Walmart Inc.
WMT
Amazon, 2021 milyon fit kare veya toplamının %24'sini kiralayarak 7'in sonunda en büyük beş müşterisi olacak.
Prologis'in hisseleri, 21'den 2022 Ağustos'a kadar %24 düştü ve temettüler yeniden yatırıldı. Hisse senedinin temettü verimi yaklaşık %2.5'tir. Prologis, Duke Realty Corp'u satın almaya hazırlanıyor.
ERD
içinden 26 milyar dolar değerinde tamamı hisse senedi anlaşması Haziran ayında açıklandığında.
Mizuho, Malhotra'nın "uzlaşı dışı" olduğunu söylediği Prologis hakkında tarafsız bir puana sahip. FactSet tarafından ankete katılan 17 analistten 13'ü hisseleri "satın alma" veya eşdeğeri olarak değerlendiriyor. Gerisi tarafsız derecelendirmelerdir.
Mizuho'nun XPO Logistics Inc. gibi üçüncü taraf lojistik operatörlerini izlediğini söylemeye devam etti.
XPO,
FedEx ve United Parsel Service Inc.
GÜÇ KAYNAĞI
Ekonomi önemli ölçüde küçülürse yavaşlayan talep işaretleri için.
Tüm bunlarla birlikte, depo/lojistik GYO'ları için bir gümüş astar olabilir: Malhotra, alandaki kira büyümesinin mevcut %10'un üzerindeki mevcut aralıktan “orta ila yüksek tek haneli”lere yavaşlamasını bekliyor. Çalışma Bakanlığı dedi ki Temmuz ayında Tüketici Fiyat Endeksi %8.5 artış gösterdi bir yıl öncesinden. Bu, önceki aydaki %9.1'den iyileştirildi. GYO depo operatörlerinin, kiralarını enflasyon hızına eşit veya onu geçebilecek şekilde artırmalarını beklemek çok da zor olmayabilir.
Burada kendi araştırmanıza dayanarak kendi fikriniz devreye giriyor. Online alışverişe yönelik devam eden eğilim ve hızlı teslimat talebi, Prologis ve rakiplerinin önümüzdeki beş ila 10 yıl içinde daha iyi performans göstermesini sağlayacak mı? Prologis'in 24 Ağustos'a rağmen beş yıllık toplam getirisi, bu yılki büyük gerilemeye rağmen %138 idi (S&P 85 için %500 ile karşılaştırıldığında).
Öz sermaye GYO'larının taranması
ABD'de listelenen gayrimenkul yatırım ortaklıklarına geniş bir bakış için Russell 185 Endeksine dahil olan 3000 ile başladık.
RUA.
FactSet'e göre bu endeks ABD hisse senetlerinin yaklaşık %98'ini temsil ediyor.
Daha sonra her bir GYO'nun yatırım konsantrasyonlarına baktık ve listeyi 158 şirkete indirmek için tüm ipotekli GYO'ları kaldırdık. FactSet'in 112'teki operasyonlardan kaynaklanan düzeltilmiş fonlar için anket yaptığı en az beş analist arasında fikir birliği tahminlerinin mevcut olduğu 2023 şirkete daha da kestik.
Bir şirketin temettü ödeme kabiliyetini ölçmenin bir yolu, tahmini serbest nakit akışına, yani beklenen sermaye harcamalarından sonra kalan nakit akışına bakmaktır. GYO'lar için, GAAP dışı bir önlem olan operasyonlardan elde edilen fonlar (FFO) yaygın olarak kullanılır. FFO, mülk satışından elde edilen kazançları hariç tutarken, amortisman ve amortismanı (nakit olmayan kalemler) kazançlara geri ekler. Operasyonlardan kaynaklanan düzeltilmiş fonlar (AFFO) daha da ileri giderek, emlak yatırımlarının kalitesini korumak için beklenen sermaye harcamalarını netleştirir.
Bir şirketin tahmini AFFO'sunu mevcut hisse fiyatına bölersek, tahmini bir AFFO getirisi elde ederiz. Bu, daha fazla artış için “boşluk payı” olup olmadığını görmek için mevcut temettü verimi ile karşılaştırılabilir - umarım bol miktarda boşluk payı.
Kalan 112 GYO'dan 104'ü temettü ödüyor ve 2023'te en az %1.00'lık bir boşluk payı olduğunu tahmin ediyor - bu bizim nihai kesintimiz.
104 GYO'yu sekiz geniş kategoriye yerleştirdik. Bu her zaman kolay değildir, çünkü bir GYO çok çeşitli olabilir. Dolayısıyla kategoriler, her bir GYO'yu en yoğun iş yoğunluğuna göre bir gruba yerleştirme girişimidir. Ardından, dokuz geniş kategoride biraz daha konsolide ettik ve bunları beklenen 2023 AFFO getirisine göre sıraladık.
Örneğin, depolama/lojistik firmaları “endüstriyel” kategorisinde yer almaktadır. Bununla başlayacağız.
Endüstriyel GYO'lar
İşte 10 için beklenen en yüksek AFFO getirisi ile ekranı geçen 2023 endüstriyel GYO:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Endüstriyel Lojistik Özellikleri Güven | ILPT | %14.65 | %0.49 | %14.16 | $536 |
| Küresel Net Kira A.Ş. | LNG | %12.66 | %11.30 | %1.36 | $1,468 |
| Plymouth Endüstriyel GYO A.Ş. | PLYM | %7.76 | %4.24 | %3.53 | $833 |
| Broadstone Net Kira A.Ş. | BNL | %7.12 | %5.35 | %1.77 | $3,497 |
| Stag Sanayi A.Ş. | STAG | %6.31 | %4.49 | %1.82 | $5,823 |
| WP Carey Inc. | WPC | %6.28 | %4.93 | %1.35 | $16,563 |
| PotlatchDeltic Corp. | PCH | %5.75 | %3.72 | %2.03 | $3,281 |
| CatchMark Timber Trust Inc. Sınıf A | CTT | %4.43 | %2.77 | %1.66 | $534 |
| Americold Realty Güven A.Ş. | SOĞUK | %3.92 | %2.88 | %1.04 | $8,232 |
| Prologis A.Ş. | PLD | %3.88 | %2.41 | %1.47 | $97,078 |
| Kaynak: FactSet |
İş profilleri de dahil olmak üzere her bir şirket hakkında daha fazla bilgi için kayıtlara tıklayın. O zamanlar okumak Tomi Kilgore'un MarketWatch teklif sayfalarında ücretsiz olarak sunulan zengin bilgilerle ilgili ayrıntılı kılavuzu.
Sağlık
İşte sağlık bakım mülklerini kiralayan ve ekranı geçen dokuz GYO'nun tümü. Bu grup, üst düzey konutlara odaklanan şirketleri içermez:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Tıbbi Özellikler Güven A.Ş. | MPW | %9.94 | %7.63 | %2.31 | $9,111 |
| Global Medikal GYO A.Ş. | GMRE | %9.86 | %7.41 | %2.44 | $742 |
| Sabra Sağlık GYO A.Ş. | SBRA | %9.82 | %7.74 | %2.08 | $3,582 |
| Yenilikçi Sınai Mülkiyet A.Ş. | FSMH | %9.50 | %7.22 | %2.27 | $2,710 |
| CareTrust GYO A.Ş. | TO | %7.71 | %5.08 | %2.62 | $2,101 |
| Toplum Sağlığı Güven A.Ş. | ÇCT | %6.73 | %4.53 | %2.21 | $973 |
| Healthpeak Özellikleri A.Ş. | PEAK | %5.79 | %4.43 | %1.36 | $14,617 |
| Healthcare Realty Trust Inc. Sınıf A | HR | %5.50 | %1.69 | %3.81 | $9,826 |
| Kuyu Kulesi A.Ş. | İYİ | %4.43 | %3.15 | %1.28 | $35,916 |
| Kaynak: FactSet |
Konut
Bu kategori, tek aileli veya çok aileli konut mülklerine sahip olan GYO'ların yanı sıra imal edilmiş konut toplulukları ve yaşlı konutlarını içerir. Ekrandan geçen 10 konut GYO'su şöyle:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Ulusal Sağlık Yatırımcıları A.Ş. | NHI | %6.90 | %5.41 | %1.49 | $2,971 |
| LTC Özellikleri A.Ş. | LTC | %6.71 | %5.14 | %1.57 | $1,797 |
| BRT Apartman A.Ş. | BRT | %6.22 | %4.07 | %2.15 | $464 |
| UMH Emlak A.Ş. | HMU | %5.88 | %4.35 | %1.52 | $1,005 |
| NexPoint Konut Güven A.Ş. | NXRT | %5.82 | %2.64 | %3.18 | $1,477 |
| Apartman Inc.ome GYO Corp | AIRC | %5.60 | %4.16 | %1.44 | $6,672 |
| Ventas A.Ş. | VTR | %5.56 | %3.73 | %1.83 | $19,282 |
| Bağımsızlık Emlak Güven A.Ş. | IRT | %5.33 | %2.74 | %2.59 | $4,541 |
| merkez boşluk | KSS | %5.26 | %3.70 | %1.56 | $1,215 |
| Washington Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı | WRE | %5.02 | %3.39 | %1.63 | $1,753 |
| Kaynak: FactSet |
Oteller ve eğlence tesisleri
İşte otel ve/veya eğlence amaçlı mülkleri kiralayan ve ekranı geçen sekiz GYO:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| EPR Özellikleri | EPR | %10.80 | %7.13 | %3.67 | $3,470 |
| RLJ Konaklama Güven | RLJ | %10.75 | %1.56 | %9.19 | $2,085 |
| Park Otelleri ve Tatil Köyleri A.Ş. | PK | %10.48 | %0.27 | %10.21 | $3,287 |
| Pebblebrook Otel Güven | PEB | %10.12 | %0.21 | %9.91 | $2,511 |
| Apple Otelcilik GYO A.Ş. | ELMA | %9.62 | %5.03 | %4.58 | $3,820 |
| Host Hotels & Resorts Inc. | HST | %8.47 | %2.57 | %5.90 | $13,366 |
| Oyun ve Eğlence Özellikleri A.Ş. | GLPI | %7.36 | %5.53 | %1.83 | $13,090 |
| VICI Gayrimenkul A.Ş. | VİCİ | %5.98 | %4.24 | %1.74 | $32,736 |
| Kaynak: FactSet |
Ofisler
İşte ekrandan geçen ofis binalarının bulunduğu 10 GYO:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Brandywine Emlak Güven | BDN | %10.88 | %9.27 | %1.61 | $1,407 |
| Hudson Pasifik Emlak A.Ş. | HES | %9.91 | %7.28 | %2.62 | $1,945 |
| SL Green Realty Corp. | SLG | %9.85 | %8.11 | %1.74 | $2,957 |
| Douglas Emmett Inc. | OF | %9.25 | %5.48 | %3.77 | $3,595 |
| Highwoods Özellikleri A.Ş. | hiw | %8.51 | %6.27 | %2.24 | $3,358 |
| Paramount Grup A.Ş. | PGR | %8.25 | %4.30 | %3.95 | $1,625 |
| Kuzenler Emlak A.Ş. | CUZ | %7.38 | %4.52 | %2.86 | $4,290 |
| Kurumsal Ofis Özellikleri Güveni | OFC | %7.17 | %4.18 | %2.99 | $2,959 |
| Easterly Hükümet Emlak A.Ş. | DEA | %6.95 | %5.75 | %1.19 | $1,673 |
| Şehir Ofisi GYO A.Ş. | CIO | %6.94 | %6.45 | %0.50 | $516 |
| Kaynak: FactSet |
Perakende
Ekrandan geçen perakende mülklerini esas olarak kiralayan 10 GYO:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Macerich Co. | MAC | %14.68 | %6.02 | %8.65 | $2,139 |
| Simon Emlak Grubu A.Ş. | SPG | %10.53 | %6.56 | %3.97 | $34,922 |
| Tanger Fabrika Satış Merkezleri A.Ş. | SKT | %9.21 | %4.93 | %4.28 | $1,694 |
| Spirit Realty Capital Inc. | SRC | %8.69 | %6.27 | %2.42 | $5,763 |
| Whitestone GYO | WSR | %8.51 | %4.59 | %3.92 | $516 |
| Mağaza Capital Corp. | STOR | %8.35 | %5.58 | %2.77 | $7,802 |
| RPT Emlak | PTR | %8.11 | %5.13 | %2.98 | $863 |
| Uçurtma Realty Group Güven | KBY | %7.80 | %4.03 | %3.76 | $4,455 |
| Getty Realty Corp. | gty | %7.25 | %5.42 | %1.83 | $1,413 |
| Acadia Emlak Güven | AKR | %7.22 | %4.33 | %2.89 | $1,577 |
| Kaynak: FactSet |
İletişim
İşte iletişim altyapısı mülklerini kiralayan ekranı geçen beş şirketin tümü veya Outfront Media Inc.
OUT,
reklam panoları:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Uniti Grup A.Ş. | ÜNİTESİ | %18.95 | %6.24 | %12.72 | $2,282 |
| Outfront Medya A.Ş. | OUT | %11.73 | %6.40 | %5.33 | $3,078 |
| Crown Kalesi A.Ş. | CCI | %4.39 | %3.36 | %1.02 | $75,713 |
| Amerikan Kulesi Şirketi | AMT | %4.11 | %2.09 | %2.02 | $123,138 |
| SBA Communications Corp. Sınıf A | SBAC | %3.99 | %0.85 | %3.1 %3 | $35,920 |
| Kaynak: FactSet |
Veri merkezleri
Bu üç veri merkezi GYO ekranı geçti:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Demir Dağ A.Ş. | IRM | %7.62 | %4.54 | %3.08 | $15,828 |
| Dijital Realty Trust Inc. | DLR | %5.56 | %3.88 | %1.67 | $36,110 |
| Equinix Inc. | EQIX | %4.74 | %1.85 | %2.89 | $61,154 |
| Kaynak: FactSet |
Kendi kendine depolama
Son kategorimiz için, ekrandan beş kendi kendine depolama GYO'su geçti:
| Firmamız | cesaret | Tahmini 2023 AFFO getirisi | Mevcut temettü verimi | Tahmini "boşluk" | Piyasa değeri. (milyon $) |
| Ulusal Depolama Ortakları Güven | NSA | %5.35 | %4.03 | %1.31 | $5,007 |
| KüpAkıllı | CUBE | %5.27 | %3.52 | %1.75 | $10,958 |
| Hayat Depolama A.Ş. | LSI | %4.83 | %3.21 | %1.62 | $11,340 |
| Genel depolama | PSA | %4.64 | %2.33 | %2.31 | $60,213 |
| Ekstra Alan Depolama A.Ş. | EXR | %4.27 | %2.89 | %1.38 | $27,811 |
| Kaynak: FactSet |
GYO alanıyla ilgileniyorsanız, kendi araştırmanızı yapmanız ve yatırım hedeflerinizi (büyüme, gelir veya her ikisi) aklınızda tutmanız ve uzun vadeli, yani birkaç yıl anlamına gelen bağlı kalmaya hazırlanmanız gerekir.
Yukarıdaki tablolarda listelenen GYO'lar arasında Malhotra, Ventas Inc.'de “al” derecelendirmesine sahiptir.
VTR,
Kuyu Kulesi A.Ş.
İYİ,
Tıbbi Özellikler Güven A.Ş.
MPW,
Paramount Grup A.Ş.
PGR
ve Duke Realty (birleşmenin tamamlanması beklentisiyle şu anda Prologis ile aynı doğrultuda işlem görüyor).
Satın alma dereceli GYO'ların ortak noktalarının ne olduğu sorulduğunda Malhotra, "Bunlar, bireyler olarak fiyatlandırma gücünün devam edeceğine inandığımız şirketler" dedi.
Ayrıca, sağlık GYO'ları için nüfusun yaşlanması da dahil olmak üzere tematik eğilimlerden hepsinin fayda sağladığını söyledi.
MarketWatch'taki Ray Dalio'dan haber alın Para Festivalinde En İyi Yeni Fikirler 21 ve 22 Eylül'de New York'ta. Hedge fon öncüsü, ekonominin nereye gittiği konusunda güçlü görüşlere sahip.
Kaynak: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo
Federal Rezerv ekonomiyi yavaşlattığı için bu temettü stokları sizi koruyabilir
Federal Rezerv Başkanı Jerome Powell Cuma günü önemli bir konuşma yapacakken, yatırımcılar nihayet onun sözüne inanmaya başlayabilir: Merkez bankası kırk yılın en yüksek enflasyonunu kontrol etmek için şahin bir duruş sergileyecek. Bu, son borsa rallisine rağmen finansal piyasaların oynak kalacağı anlamına geliyor.
Enflasyon yüksek kaldığında ve olası bir ekonomik yavaşlamanın önündeyken, gayrimenkul yatırım ortaklıklarını veya GYO'ları istikrarlı gelir sağlamak için nispeten güvenli limanlar olarak düşünmek için birçok neden vardır.
Aşağıda, 2023'te temettü artışlarını sağlamak için bol miktarda nakit akışı üretmesi beklenen özkaynak GYO'larının bir ekranı bulunmaktadır.
içinde Bilinmesi Gerekenler 24 Ağustos tarihli köşe yazısında Steve Goldstein, yeni bir “enflasyon ve faiz oranlarında süper döngüTS Lombard'da küresel makro ekonomi genel müdürü Dario Perkins'den.
Perkins, uzun vadeli faiz oranlarının yükselmeye devam etmesini bekliyor ve 2020'lerin yatırımcıların “varlık tahsisi için daha seçici bir yaklaşım” benimsemesini gerektireceğini öne sürüyor.
2021 yılına kadar boğa piyasasına hakim olan hizmet sağlayıcılardan uzaklaşarak, en iyi sonucun gayrimenkul de dahil olmak üzere maddi varlıklara tahsis olduğuna inanıyor.
GYO sektörünün parçalanması
Gayrimenkul yatırım ortaklıkları birçok çeşitte gelir, ancak kilit unsur, vergi avantajlı GYO yapısını sürdürmek için kazançların çoğunu hissedarlara aktarmalarıdır.
İki geniş GYO kategorisi vardır: Ticari veya konut borçlularına borç para veren ve/veya ipoteğe dayalı menkul kıymetlere yatırım yapan ipotekli GYO'lar ve ticari veya konut mülküne sahip olan ve kiraya veren öz sermaye GYO'ları.
GYO'lar, faiz oranları yükseldikçe değerlemelerin baskılandığı döngüseldir. Bu etki, özellikle ipotekli GYO'lar için belirgin olabilir, çünkü ipotek kredisi işi faiz oranları yükseldikçe yavaşlar.
Bu yıl şu ana kadar, 24 Ağustos'a kadar, S&P 500 emlak sektörü %15 düşüş gösterirken, S&P 500'ün tamamı
SPX
her ikisi de yeniden yatırılan temettülerle birlikte %12 düştü.
Çok daha uzun vadeli bir bakış atmak sizi şaşırtabilir. S&P Dow Jones Endeksleri 2016 yılında gayrimenkul sektörünü finans sektöründen ayırdı. Ancak daha uzun vadeli bir performans ölçümü için S&P 500 GYO sektör grubuna daralırsak, 20 yıllık ortalama yıllık getiri %9.9, biraz ileride oldu. S&P 500'ün 20 yıllık ortalama getirisinin %9.8'i.
Kategoriye göre GYO'lar
Farklı GYO türleri, farklı ekonomik döngülerden geçer. Örneğin, otel GYO'ları ve kiracıları, 2020'nin ilk yarısında seyahat endüstrisinin sanal olarak kapanmasıyla başlayarak, koronavirüs pandemisinin ilk aşamalarında çok acı çekti.
Mizuho'da gayrimenkul genel müdürü olan Vikram Malhotra'ya göre, birçok GYO, son yıllarda çift haneli yıllık kira artışlarından yararlanan depolama ve lojistik alanına odaklanıyor.
Ama Amazon.com Inc.
AMZN
onun içinde dedi ilk çeyrek mali basın açıklaması Nisan ayında, sipariş karşılama ağının boyutunu yalnızca iki yıl içinde iki katına çıkardıktan sonra, "artık fiziksel veya personel kapasitesinin peşinden koşmadığını" ve dağıtım altyapısında "verimliliği ve maliyet verimliliğini artırmaya odaklandığını" bildirdi.
Bir röportaj sırasında Malhotra, Amazon'un duyurusunun ardından kendisinin ve meslektaşlarının "piyasada Amazon'un depoları alt kiralama piyasasına koyduğunu gözlemlediklerini ve duyduklarını" söyledi.
“Yani e-ticaretteki en büyük oyuncu, piyasaya çok fazla şey olduğunu ve rasyonelleştiğini söyledi ve bu da lojistik stoklarının düşmesine neden oldu” dedi.
Prologis A.Ş.
PLD
depolar ve lojistik alanında halka açık en büyük ABD GYO'dur. Şirket Amazon, FedEx Corp.'u listeledi.
FDX,
Home Depot Inc
HD,
Geodis ve Walmart Inc.
WMT
Amazon, 2021 milyon fit kare veya toplamının %24'sini kiralayarak 7'in sonunda en büyük beş müşterisi olacak.
Prologis'in hisseleri, 21'den 2022 Ağustos'a kadar %24 düştü ve temettüler yeniden yatırıldı. Hisse senedinin temettü verimi yaklaşık %2.5'tir. Prologis, Duke Realty Corp'u satın almaya hazırlanıyor.
ERD
içinden 26 milyar dolar değerinde tamamı hisse senedi anlaşması Haziran ayında açıklandığında.
Mizuho, Malhotra'nın "uzlaşı dışı" olduğunu söylediği Prologis hakkında tarafsız bir puana sahip. FactSet tarafından ankete katılan 17 analistten 13'ü hisseleri "satın alma" veya eşdeğeri olarak değerlendiriyor. Gerisi tarafsız derecelendirmelerdir.
Mizuho'nun XPO Logistics Inc. gibi üçüncü taraf lojistik operatörlerini izlediğini söylemeye devam etti.
XPO,
FedEx ve United Parsel Service Inc.
GÜÇ KAYNAĞI
Ekonomi önemli ölçüde küçülürse yavaşlayan talep işaretleri için.
Tüm bunlarla birlikte, depo/lojistik GYO'ları için bir gümüş astar olabilir: Malhotra, alandaki kira büyümesinin mevcut %10'un üzerindeki mevcut aralıktan “orta ila yüksek tek haneli”lere yavaşlamasını bekliyor. Çalışma Bakanlığı dedi ki Temmuz ayında Tüketici Fiyat Endeksi %8.5 artış gösterdi bir yıl öncesinden. Bu, önceki aydaki %9.1'den iyileştirildi. GYO depo operatörlerinin, kiralarını enflasyon hızına eşit veya onu geçebilecek şekilde artırmalarını beklemek çok da zor olmayabilir.
Burada kendi araştırmanıza dayanarak kendi fikriniz devreye giriyor. Online alışverişe yönelik devam eden eğilim ve hızlı teslimat talebi, Prologis ve rakiplerinin önümüzdeki beş ila 10 yıl içinde daha iyi performans göstermesini sağlayacak mı? Prologis'in 24 Ağustos'a rağmen beş yıllık toplam getirisi, bu yılki büyük gerilemeye rağmen %138 idi (S&P 85 için %500 ile karşılaştırıldığında).
Öz sermaye GYO'larının taranması
ABD'de listelenen gayrimenkul yatırım ortaklıklarına geniş bir bakış için Russell 185 Endeksine dahil olan 3000 ile başladık.
RUA.
FactSet'e göre bu endeks ABD hisse senetlerinin yaklaşık %98'ini temsil ediyor.
Daha sonra her bir GYO'nun yatırım konsantrasyonlarına baktık ve listeyi 158 şirkete indirmek için tüm ipotekli GYO'ları kaldırdık. FactSet'in 112'teki operasyonlardan kaynaklanan düzeltilmiş fonlar için anket yaptığı en az beş analist arasında fikir birliği tahminlerinin mevcut olduğu 2023 şirkete daha da kestik.
Bir şirketin temettü ödeme kabiliyetini ölçmenin bir yolu, tahmini serbest nakit akışına, yani beklenen sermaye harcamalarından sonra kalan nakit akışına bakmaktır. GYO'lar için, GAAP dışı bir önlem olan operasyonlardan elde edilen fonlar (FFO) yaygın olarak kullanılır. FFO, mülk satışından elde edilen kazançları hariç tutarken, amortisman ve amortismanı (nakit olmayan kalemler) kazançlara geri ekler. Operasyonlardan kaynaklanan düzeltilmiş fonlar (AFFO) daha da ileri giderek, emlak yatırımlarının kalitesini korumak için beklenen sermaye harcamalarını netleştirir.
Bir şirketin tahmini AFFO'sunu mevcut hisse fiyatına bölersek, tahmini bir AFFO getirisi elde ederiz. Bu, daha fazla artış için “boşluk payı” olup olmadığını görmek için mevcut temettü verimi ile karşılaştırılabilir - umarım bol miktarda boşluk payı.
Kalan 112 GYO'dan 104'ü temettü ödüyor ve 2023'te en az %1.00'lık bir boşluk payı olduğunu tahmin ediyor - bu bizim nihai kesintimiz.
104 GYO'yu sekiz geniş kategoriye yerleştirdik. Bu her zaman kolay değildir, çünkü bir GYO çok çeşitli olabilir. Dolayısıyla kategoriler, her bir GYO'yu en yoğun iş yoğunluğuna göre bir gruba yerleştirme girişimidir. Ardından, dokuz geniş kategoride biraz daha konsolide ettik ve bunları beklenen 2023 AFFO getirisine göre sıraladık.
Örneğin, depolama/lojistik firmaları “endüstriyel” kategorisinde yer almaktadır. Bununla başlayacağız.
Endüstriyel GYO'lar
İşte 10 için beklenen en yüksek AFFO getirisi ile ekranı geçen 2023 endüstriyel GYO:
İş profilleri de dahil olmak üzere her bir şirket hakkında daha fazla bilgi için kayıtlara tıklayın. O zamanlar okumak Tomi Kilgore'un MarketWatch teklif sayfalarında ücretsiz olarak sunulan zengin bilgilerle ilgili ayrıntılı kılavuzu.
Sağlık
İşte sağlık bakım mülklerini kiralayan ve ekranı geçen dokuz GYO'nun tümü. Bu grup, üst düzey konutlara odaklanan şirketleri içermez:
Konut
Bu kategori, tek aileli veya çok aileli konut mülklerine sahip olan GYO'ların yanı sıra imal edilmiş konut toplulukları ve yaşlı konutlarını içerir. Ekrandan geçen 10 konut GYO'su şöyle:
Oteller ve eğlence tesisleri
İşte otel ve/veya eğlence amaçlı mülkleri kiralayan ve ekranı geçen sekiz GYO:
Ofisler
İşte ekrandan geçen ofis binalarının bulunduğu 10 GYO:
Perakende
Ekrandan geçen perakende mülklerini esas olarak kiralayan 10 GYO:
İletişim
İşte iletişim altyapısı mülklerini kiralayan ekranı geçen beş şirketin tümü veya Outfront Media Inc.
OUT,
reklam panoları:
Veri merkezleri
Bu üç veri merkezi GYO ekranı geçti:
Kendi kendine depolama
Son kategorimiz için, ekrandan beş kendi kendine depolama GYO'su geçti:
GYO alanıyla ilgileniyorsanız, kendi araştırmanızı yapmanız ve yatırım hedeflerinizi (büyüme, gelir veya her ikisi) aklınızda tutmanız ve uzun vadeli, yani birkaç yıl anlamına gelen bağlı kalmaya hazırlanmanız gerekir.
Yukarıdaki tablolarda listelenen GYO'lar arasında Malhotra, Ventas Inc.'de “al” derecelendirmesine sahiptir.
VTR,
Kuyu Kulesi A.Ş.
İYİ,
Tıbbi Özellikler Güven A.Ş.
MPW,
Paramount Grup A.Ş.
PGR
ve Duke Realty (birleşmenin tamamlanması beklentisiyle şu anda Prologis ile aynı doğrultuda işlem görüyor).
Satın alma dereceli GYO'ların ortak noktalarının ne olduğu sorulduğunda Malhotra, "Bunlar, bireyler olarak fiyatlandırma gücünün devam edeceğine inandığımız şirketler" dedi.
Ayrıca, sağlık GYO'ları için nüfusun yaşlanması da dahil olmak üzere tematik eğilimlerden hepsinin fayda sağladığını söyledi.
MarketWatch'taki Ray Dalio'dan haber alın Para Festivalinde En İyi Yeni Fikirler 21 ve 22 Eylül'de New York'ta. Hedge fon öncüsü, ekonominin nereye gittiği konusunda güçlü görüşlere sahip.
Kaynak: https://www.marketwatch.com/story/these-dividend-stocks-can-protect-you-as-the-federal-reserve-slows-the-economy-11661443792?siteid=yhoof2&yptr=yahoo