İmar Kaldırma Zamanı? Yeni Kitap Davayı Açıyor

ABD'nin birçok şehrinde konut çok pahalı. New York ve San Francisco gibi kıyı şehirlerindeki konut fiyatları herkesin bildiği gibi aşırı yüksek, ancak Nashville ve Denver gibi iç şehirlerde bile fiyatlar hızla artıyor. Araştırma gösterileri imarın Amerika'nın yüksek konut maliyetlerine büyük katkısı olduğunu ve yeni bir kitapta, Keyfi Hatlar: İmar Amerikan Şehrini Nasıl Bozdu ve Nasıl Düzeltilir?Eski New York şehir planlamacısı M. Nolan Gray, şehirlerin imar kök ve dallarını ortadan kaldırması gerektiğini ikna edici bir şekilde savunuyor.

İmarla ilgili sorunları tartışmadan önce Gray (tam açıklama: Gray bir arkadaştır ve bazen ortak yazar) okuyucuya imarın ne olduğunu, ne olmadığını anlatır. İmar, arazi kullanımlarını üç geniş kategoriye (konut, ticari ve endüstriyel) ve çok sayıda alt kategoriye ayırır ve yoğunluğu düzenler. İmar, bina kodları, tarihi koruma, alt bölüm yönetmelikleri, tasarımın gözden geçirilmesi, çevre düzenlemesi veya kapsamlı planlama değildir. Bunların hepsi yerel yönetimlerin yapılı çevreyi şekillendirmek için kullandığı araçlardır, ancak bunlar imar değildir.

Bölgelemenin açıkça tanımlanması önemlidir, çünkü eğer insanlar bunun yerel yetkililerin şehir hayatının sıkıntılarını hafifletebilmesinin tek yolu olduğunu düşünürse, imarın kaldırılması fikri radikal görünebilir. Ancak Gray'in açıkladığı gibi, imar planının bir şehrin biçimi üzerinde büyük bir etkisi olmasına rağmen, onu daha yaşanabilir kılmak konusunda çok az etkisi var.

Kitap üç bölüme ayrılmıştır. Birinci bölümde imarın ne olduğu ve neden kurulduğu anlatılmaktadır. İkinci bölümde imarla ilgili dört eleştiri sunuluyor: Konut maliyetlerini artırıyor, ekonomik büyümeyi azaltıyor, ekonomik ve ırk ayrımını körüklüyor ve yayılmayı zorunlu kılıyor. Üçüncü bölüm mevcut imar reformu çabalarını ve erken dönemdeki başarıları tartışıyor; imarın kaldırılmasını savunuyor; ve imarsız bir dünyada şehir planlamasının nasıl görünebileceğini değerlendiriyor.

İmarın kısa tarihi

Gray bize imarın nispeten yeni olduğunu hatırlatıyor. İlk imar kanunu, 1916'da New York City'de, ancak 100 yıldan biraz daha uzun bir süre önce oluşturuldu. Ancak şehirler binlerce yıldır zaten mevcuttu ve imar öncesi bu şehirlerin yetkilileri ve sakinleri, modern şehir yaşamını rahatsız eden tüm sıkıntılarla (gürültü, kirlilik, atık bertarafı, trafik sıkışıklığı) imar olmadan uğraşmak zorunda kaldı. İmar yerel yetkililere şehir yaşamını iyileştirmenin yeni ve daha etkili bir yolunu sundu mu? Pek değil, diyor Gray.

Şehir hayatının sorunları fazlasıyla gerçek olmasına rağmen Gray, imar oluşturmanın hızla geleneksel sıkıntıları gidermeye yönelik bir araçtan daha kötü bir şeye, belirli ırklardan, gelir sınıflarından ve mesleklerden insanları arzu edilen alanlardan dışlamanın bir yoluna dönüştüğünü açıklıyor.

Örnek olarak Gray, New York City'den kısa bir süre sonra oluşturulan Kaliforniya'nın imar yönetmeliği Berkeley'i gündeme getiriyor. Ülkedeki ilk tek aileli imar bölgesini içeriyordu. Görünüşte mahalle karakterinin korunması ve sıkışıklığın sınırlandırılmasıyla ilgili -modern imar destekçilerinin ortak nakaratları- apartman daireleri ve kiralık konutlar gibi daha uygun fiyatlı konut seçeneklerini yasakladı.

Ayrıca Çin çamaşırhaneleri gibi işletmelerin yerleşim bölgelerinde faaliyet göstermesi de yasaklandı. Belirtilen amaç olmasa da, bu kural Çinli göçmenleri daha müreffeh yerlilerden uzak tutuyordu çünkü o zamanlar çoğu insan işe yürüyerek gidebilmek için işlerine yakın yaşıyordu.

Bu iki fikir (müstakil müstakil evlere öncelik vermek ve yerleşim yerlerindeki çoğu işletmeyi yasaklamak), geliri ve ırk ayrımını teşvik etmeye devam eden modern imar düzenlemelerinin temel direkleri haline geldi.

Gray'in federal hükümetin yerel imarları teşvik etmedeki rolüne ilişkin açıklaması özellikle aydınlatıcıdır. 1923 yılında sadece 218 belediyenin imar yönetmeliği vardı. 1936'ya gelindiğinde 1,000'den fazla yerel yönetim imar uygulamasını benimsedi. O zamanki ticaret bakanı Herbert Hoover gibi federal yetkililer, imarın bu hızlı genişlemesine yardımcı oldu çünkü onlar, "ulusal karakteri" yeniden tesis edecek ve inşaat endüstrisini destekleyecek, yaygın ev sahipliğine sahip bir toplum istiyorlardı.

Hoover, hedeflerini ilerletmek için Şehir Planlama ve İmar Danışma Komitesini topladı. Aralarında seçkin peyzaj mimarı Frederick Law Olmstead Jr.'ın da bulunduğu çağdaş planlama hareketinin birçok yıldızından oluşuyordu. Komite, belediyelere yerel imar düzenlemeleri oluşturma yetkisi veren, devletlerin benimseyebileceği model mevzuat olan Standart İmar Etkinleştirme Yasası'nın (SZEA) taslağını hazırladı. SZEA, Hoover ve komite tarafından yoğun bir şekilde desteklendi ve 1930'a gelindiğinde, o zamanki 35 eyaletten 48'i, yerel yönetimlerin imar uygulamasına izin veren, genellikle SZEA'yı örnek alan mevzuatı uygulamaya koydu. Daha sonra federal hükümet, imar yönetmeliklerini Federal Konut İdaresi yardımı ve diğer federal hibeler ve krediler için bir koşul haline getirerek imarlamayı daha da teşvik etti.

İmar maliyetlerinin yüksek olması

Kitabın ikinci bölümünde imardan kaynaklanan dört sorun anlatılıyor. Birincisi, imar, konut maliyetlerini artırıyor. Gray'in açıkladığı gibi, minimum parsel büyüklükleri, çok aileli konutlara ilişkin kısıtlamalar, yükseklik sınırları ve minimum park gereksinimleri gibi konut yoğunluğunu sınırlayan imar kuralları arzı azaltmak konut. Konut arzı talebi karşılayamadığı zaman fiyatlar yükseliyor. Özetle ülkenin her pahalı şehrinde, her pahalı mahallesinde yaşanan bu.

Gray'in tartıştığı ikinci maliyet ise imarın ulusal ekonomi üzerindeki olumsuz etkisidir. ekonomik büyüme. İnsanlar daha fazla iş fırsatı ve daha yüksek maaşların olduğu şehirlere taşınamadıklarında tüm ülke bundan zarar görüyor. İnsanların hareket etmeye güçleri yetse üretecekleri mal ve hizmetleri kaybediyoruz ve insanları daha düşük maaşlı ve daha az fırsata sahip yerlere hapsederek, kaçınılmaz olarak sosyal güvenlik ağı programlarına daha fazla para harcamak zorunda kalıyoruz.

Gray daha sonra imarlamanın ayrımcılığı nasıl teşvik ettiğini anlatıyor. İlk imar kuralları açıkça ırksal bir dil içeriyordu, ancak mahkemeler bu tür bir dilin yasa dışı olduğuna karar verdikten sonra, açık ırksal kısıtlamaların yerini büyük ölçüde aynı sonuca ulaşan başka kısıtlamalar aldı. Daha ucuz apartman, dubleks veya tripleks inşaatlarını kısıtlayan veya yasaklayan ve bunun yerine insanların büyük arsalarda müstakil evler satın almasını gerektiren imar kuralları, düşük gelirli insanların birçok mahallede konut satın almasını engelliyor. Siyahların, Hispaniklerin ve diğer azınlık gruplarının gelirleri ortalama olarak beyazlara göre daha düşük olduğundan ve hâlâ da olduğundan, bu kurallar bugüne kadar var olan yaygın ırk ve gelir ayrımcılığına yol açtı.

Son olarak imar, çevreye zarar veren yayılmayı teşvik eder. Gray planlama günlerinden bu noktada bir hikaye anlatıyor. Bir geliştirici, eski bir hastane binasını, birinci katında tıbbi ofis alanı ve yaklaşık 140 gelir kısıtlı birimin yanı sıra 220 piyasa fiyatına sahip birim bulunan bir apartman binasına dönüştürme projesini önerdi. Site toplu ulaşıma yakın olduğundan pek çok kişi arabaya ihtiyaç duymadan binada yaşayabilirdi. Gray'in yazdığı gibi, "Planlama açısından bakıldığında bu bir smaçtı." Yine de bazı yerel halk, yeni imarın çevreye zarar vereceğini ileri sürerek yeniden imar sürecini kullanarak projeye kararlı bir şekilde karşı çıktı.

Büyümenin çevre için kötü olduğu fikri, daha fazla kalkınmanın karşıtları arasında yaygındır, ancak Gray'in açıkladığı gibi, daha yoğun kalkınma çevre için daha iyidir. İnsanların yerlere yürümesini veya bisikletle ulaşmasını kolaylaştırıyor, bu da arabaya olan ihtiyacı ve buna bağlı emisyonları azaltıyor. Apartmanlar ve dubleksler ayrıca, ünitelerin genellikle daha küçük olması ve dışarıya daha az sayıda duvarının olması nedeniyle, müstakil tek aileli evlere göre ısıtma ve soğutma için daha az enerji gerektirir. Son olarak, daha yoğun gelişme, şehirlerin kenarlarında yeni gelişme ihtiyacını azaltır; bu da daha fazla orman, park ve açık alan anlamına gelir.

İmar nasıl kaldırılır

Gray, imarın önemli maliyetlerini açıkladıktan sonra ana argümanına geri dönüyor: imarın kaldırılmasının gerekliliği. Gray, imarın kaldırılmasının felakete yol açmayacağını göstermek için Amerika'nın geleneksel imar uygulaması olmayan tek büyük şehri olan Houston'a dönüyor.

Gray'in açıkladığı gibi, Houston'daki arazi kullanımı büyük ölçüde diğer şehirlerde görülen modeli takip ediyor; işletmeler ana yollarda, evler daha sessiz yerleşim bölgelerinde, apartmanlar genellikle karma kullanımlı mahallelerde ve ağır sanayi kullanımları yerleşim alanlarından uzakta. Bunun nedeni fiyat sisteminin doğal olarak Houston'daki kıt arazileri tahsis etmesidir. işi yapmak diğer şehirlerin planlama departmanlarının ancak olumsuz yan etkileri olmadan. Sonuç olarak Houston, imarlı şehirler kadar yaşanabilir ama daha ucuz, çünkü imar kısıtlamaları olmadan konut arzı talebi karşılayabiliyor.

Gray, diğer şehirlerin Houston'a daha çok benzemek için atabileceği iki adımı öne sürüyor. İlk olarak belediyeler, imar yönetmeliklerinin seçim yılı referandumunda büyük çoğunluk tarafından düzenli olarak onaylanmasını talep etmelidir. Houston sakinleri imar konusunda üç kez oy kullandı (1948, 1962 ve 1993'te) ve her seferinde reddettiler. Eğer diğer şehirler sakinlerinin imar konusunda oy kullanmasına izin verirse, başka yerlerde de benzer sonuçları görebiliriz.

Mülk değerleri konusunda endişe duyan ev sahipleri ve onların oylarına ihtiyaç duyan yerel yetkililer, oy verme zorunluluğunu kendi başlarına uygulama konusunda isteksiz olabilirler, ancak eyalet hükümetleri yerel yönetimlerin ne yapmasına izin verildiğini nihai olarak kontrol ettiğinden, düzenli imar referandumları gerektiren bir eyalet yasası, ev sahiplerini uygun şekilde zorlayabilir. el. Kitap boyunca Gray, yerel NIMBYizmin üstesinden gelmek için yerel imar kurallarının eyalet tarafından önceden alınmasını destekliyor ve eyalet referandum kuralı bunun bir örneğidir.

İkinci adım, en katı imar savunucularının yakın çevrelerinde imar benzeri kurallar uygulamasına olanak tanıyan bir süreç yaratmaktır. Houston bunu yaptıbölgelerin, etkilenen mülk sahiplerinin oylarına dayalı olarak daha katı kurallara uymasına olanak tanıyor. Daha fazla mahalle kontrolü seçeneği yaratmak, imardan yana olan sakinlerin yatıştırılmasını sağlarken, kendi tercihlerini tüm şehre empoze etmelerini de engelleyebilir.

İmar sonrası hayat

Peki imar olmadan şehir planlaması nasıl görünür? Gray birkaç fikir sunuyor.

İmar yaptırımlarının yükünden kurtulan planlamacılar, gerçek dışsallıkları hafifletmeye odaklanmalıdır. Gürültü, kirlilik ve trafik sıkışıklığı şehirlerdeki gerçek sorunlardır ancak imar bunları çözmenin tek veya en iyi yolu değildir. Gürültü kuralları gibi çeşitli dışsallıklara yönelik standartların belirlenmesi, geleneksel bölgelere ayırmayı gerektirmez. Planlamacılar ve polis standartları uygulayabilirken, haksız fiil hukuku ve arabuluculuk hizmetleri gerektiğinde komşular arasındaki anlaşmazlıkları karara bağlayabilir. Gray, kuralların uygulanmasının yanı sıra planlamacıların arabuluculuk sürecinde de rol oynaması gerektiğini öne sürüyor.

İmarın ortadan kaldırılması aynı zamanda planlamacılara gerçek şehir planlaması üzerinde çalışmak için daha fazla zaman verecek; sokak ızgaralarını düzenlemek, parklar için alan sağlamak ve okulların ve diğer kamu tesislerinin gelecekteki büyümeye uyum sağlamak için nerede konumlandırılması gerektiğini belirlemek. Gray, planlamalarının işe yaradığından emin olmak için planlamacıların işe gidip gelme süreleri, hava kalitesi ve konut fiyatları gibi daha fazla veri toplayıp analiz etmesini öneriyor. İnsanlar işlerine makul bir sürede ulaşabiliyor mu? İnsanlar şehre taşınmayı göze alabilir mi? Bir apartmanın iki ya da üç katlı olup olmadığı ya da bir çamaşırhanenin ticari alanın onaylanmış bir kullanımı olup olmadığı değil, bu sorular planlamacının zamanını almalıdır.

Sonuç

Genel olarak Gray'in kitabı, konut ve arazi kullanımı düzenlemeleri hakkındaki literatüre mükemmel bir katkıdır. İmardan kaynaklanan sorunları net bir şekilde teşhis ediyor ve Amerikan şehirlerinin arazi kullanım şeklini iyileştirmek için mantıklı çözümler sunuyor. Uygulamalı bir planlamacı olarak deneyimi, eleştirilerini ve tavsiyelerini güçlendiriyor. Her ne kadar her şeyi kabul etmiyor olsam da (nezihleştirilmiş alanlarda konutların satın alınabilirliğini korumaya yönelik önerileri benim zevkime göre çok fazla hükümet müdahalesini içeriyor) kitabın ana argümanı ikna edici: Şehirleri iyileştirmek yerine imar, yerleşik sakinler tarafından büyük ölçüde yeni gelenleri dışlamak için kullanılıyor. Gray haklı, imarları kaldırmalıyız. Umarız bu fikir ülke genelindeki şehirlerde ilgi görür.