İngiltere emlak piyasası, durgunluk korkuları arttıkça büyük bir gerileme riski altında

LONDRA - Veriler Küresel Mali Kriz'den bu yana talepteki en büyük düşüşe işaret ettiğinden, bazı piyasa gözlemcilerinin fiyatlarda %30'a varan bir düşüş uyarısı yapmasıyla Birleşik Krallık emlak piyasası büyük bir gerilemenin eşiğinde olabilir.

Yeni ev alıcı sorguları, Ekim ayında, ilk Covid-2008 kilitlenmesi dönemi hariç, 19 mali çöküşünden bu yana en düşük seviyesine geriledi. RICS konut bilirkişi raporu geçen hafta gösterdi.

Bu arada, perakende, ofis, endüstriyel ve konut mülklerini takip eden MSCI UK Quarterly Property Index, Eylül ayına kadar olan üç ayda %4.3 düştü2009'dan bu yana sektörün en kötü performansına işaret ediyor.

Piyasadaki yavaşlama, Eylül ayında emlak işlemleriyle birlikte iki yıllık, pandemi kaynaklı ev satın alma çılgınlığının ertelenmesine işaret ediyor. yıllık %32 düşüş 2021 zirvesinden.

Ancak ucuz para çağı sona ererken ve İngiltere Merkez Bankası parasını ikiye katlarken enflasyonu düşüren faiz artışları karşı koymak kaotik mini bütçe, ekonomistler gerilemenin ilk düşünülenden daha şiddetli olabileceğini söylüyor.

Berenberg'in kıdemli ekonomisti Kallum Pickering, Perşembe günü İngiltere piyasası hakkında "Devam eden durgunluğun bir parçası olarak bir konut fiyatı düzeltmesi yaygın olarak beklense de, tahmin edilenden daha hızlı gelişiyor gibi görünüyor" dedi.

Yatırım bankası şimdi İngiltere emlak fiyatlarının 10'ün ikinci çeyreğine kadar yaklaşık %2023 oranında düştüğünü görüyor. Ancak bazı borç verenler daha az iyimser.

İngiltere'nin en büyük ipotek sağlayıcılarından biri olan Nationwide, dedi bu ayın başlarında en kötü senaryoda ev fiyatları %30'a kadar düşebilir. Bu arada, Lloyds ve Barclays bankalarından gelen en kasvetli 2023 tahminleri, sırasıyla yaklaşık %18 ila %22'nin üzerinde düşüşlere işaret ediyor.

Emlak arama sitesi Rightmove'a göre, Pazartesi günü, satıcıların bazı yerlerde fiyatlar çoktan düşmeye başladı. Ekim ayında fiyatları %1.1 düşürdü, yeni pazarlanan bir evin ortalama fiyatını 366,999 £ (431,000 $) alıyor.

İngiltere yalnız değil. Yükselen faiz oranları, yükselen enflasyon ve Rusya'nın Ukrayna'daki savaşından kaynaklanan ekonomik şok, küresel konut piyasası üzerinde ağır bir yük oluşturdu.

Oxford Economics tarafından yapılan son analiz, emlak fiyatlarının düşmeye hazır göründüğünü gösterdi. 18 gelişmiş ekonomiden dokuzu%15-%20'ye varan düşüş riski en yüksek olan pazarlar arasında Avustralya, Kanada, Hollanda ve Yeni Zelanda yer alıyor.

Oxford Economics'in baş ekonomisti Adam Slater geçen ay, "Bu, 2007-2008'den bu yana en endişe verici konut piyasası görünümü ve piyasalar, mütevazı düşüşler ile çok daha dik düşüşler arasında dengeleniyor" dedi.

Ancak Goldman Sachs'a göre Birleşik Krallık'ın benzersiz ekonomik manzarası onu daha yüksek ipotek temerrüdü riski altına sokuyor. Oynayan faktörler arasında İngiltere'nin kötüleşen ekonomik görünümü, temerrüt oranlarının gerilemelere karşı duyarlılığı ve avro bölgesi ve ABD emsallerine göre Birleşik Krallık ipoteklerinin daha kısa süresi yer alıyor.

Bankada bir ekonomist olan Yulia Zhestkova geçen hafta bir raporda, "Ülkelere baktığımızda, Birleşik Krallık'ta ipotek temerrüdü oranlarında anlamlı bir artışa yönelik nispeten daha büyük bir risk görüyoruz" diye yazmıştı.

Bu arada, temerrüt oranlarının tarihi bir barometresi olan artan işsizlik riskleri, Goldman Sachs'ın "zaten durgunlukta" olduğunu söylediği İngiltere üzerindeki baskıyı artırıyor.

The İngiltere ekonomisi yüzde 0.2 küçüldü 2022'nin üçüncü çeyreğinde, son GSYİH rakamları Cuma günü gösterildi. Aralık ayına kadar olan üç ay içinde art arda çeyreklik düşüş, İngiltere'nin teknik bir durgunluk içinde olduğunu gösterir.

İngiltere Merkez Bankası, bu ayın başlarında İngiltere'nin şu anda karşı karşıya olduğu konusunda uyardı. Kayıtların başlamasından bu yana en uzun durgunluk bir asır önce, gerilemenin 2024'e kadar sürmesi bekleniyor.

Görünümü "çok zorlu" olarak nitelendiren merkez bankası, iki yıllık düşüş sırasında işsizliğin muhtemelen ikiye katlanarak %6.5'e ulaşacağını ve yaklaşık 500,000 işi etkileyeceğini söyledi.

Oxford Economics raporunda, işsizlikte böyle bir artışın potansiyel olarak bir zorunlu satış ve haciz dalgası yaratarak konut piyasası için riskleri "önemli ölçüde" artırabileceği konusunda uyardı. Aslında, Goldman Sachs'ın analizine göre, Birleşik Krallık işsizlik oranındaki her bir yüzde puanlık artış için, ipotek temerrüdü bir yıl sonra 20 baz puanın üzerinde artma eğilimindedir.

Slater, "İşsizlik keskin bir şekilde artarsa, konut piyasalarına yönelik tehlikeler önemli ölçüde artacaktır" dedi.

Yine de görünümün büyük bir kısmı, Maliye Bakanı Jeremy Hunt'ın büyümeyi ağırlaştıracak 60 milyar sterlinlik (69 milyar $) vergi artışlarını ve harcama kesintilerini açıklamasının beklendiği Perşembe günü hükümetin yaklaşan mali açıklamasına bağlı olacak.

Bazı stratejistler, Hunt'ın tasarrufların çoğunu geciktirmek resesyonun zirvesinde ekonomiyi korumak amacıyla - en geç Ocak 2025'te yapılacak - bir sonraki seçim sonrasına kadar. Ancak Hunt, ileride "göz yaşartan" kararlar konusunda samimi uyarıda bulundu.

İngiltere Merkez Bankası, potansiyel olarak daha düşük bir zirveye ulaşsa da, oranları artırmaya devam edeceği konusunda ısrar etti.

Yine de, yakın vadede konut piyasası için çok az bir durgunluk beklense bile, ekonomistler, daha geniş finansal piyasada yankılanan bir şok riskinin asgari düzeyde olduğunu söylüyor.

Mali krizin ardından bankacılık sektörünün daha fazla düzenlenmesi ve yeterli sermayeleştirilmesi, riskli ipoteklere maruz kalmayı sınırladı. Bu arada, Berenberg'den Pickering, konut borcunun büyük bölümünün makul tasarruf tamponları olan hane halklarına ait olduğunu söyledi.

"Gelişmekte olan konut piyasası düzeltmesinin başka bir mali krize dönüşme riskinin sınırlı olduğunu görüyoruz" diye ekledi.