LIHTC'yi Gevşeyin, İnşaatçılar ve Aileler İçin Vergi Avantajları Yaratın

Düşük Gelir Konut Vergisi Kredisi'nin (KİMK) 36 yıllık ömrü boyunca hiç şüphe yok ki birçok insanı barındırdı. Ama kaç tane? Son yazımın gösterdiği gibi, LIHTC'nin o yıllarda nasıl ve ne kadar iyi çalıştığına dair bilinen birçok bilinmeyen var. Örneğin, “LIHTC 36 yılda kaç ünite üretti?” Sorusuna cevap olarak sunulan ortak bir sayı. cevap genellikle 29 milyon gibi bir şeydir. Bu rakam nereden geliyor? V sütunu LIHTC "veritabanı" Excel elektronik tablosunda 3,000 boşluk ve 1,500 hücre bulunan ve yanıt olarak "0" olan bir sütun. İyi veri eksikliğinden dolayı derin bir değerlendirme mümkün olmadığında, bir federal harcamayı reforme etmek zor bir iştir. Bununla birlikte, Paul Ryan'ın eleştirisine bakışın LIHTC bölümünü reform için bazı fikirlerle kapatmak istiyorum.

Düşük Gelirli Konut Vergi Kredisi Programının aslında bir program olmadığı sonucuna vardım. Bu behemot, karmaşıklıklar kompleksi Kalkınma projeleri için milyarlarca dolar para fışkırtan, "uygun fiyatlı konut" ekonomisini besleyen, ne temel enflasyon sorununa - çok fazla para çok az konut birimini kovalıyor - ne de ülkeyi bir çözüme yaklaştıramayan veya kalıcı konut "krizinin" sonu. LIHTC, milyarlarca dolarlık ertelenmiş vergilendirme üzerine inşa edilmiştir, ancak tüm bu parayı dağıtmaktan, etkin bir şekilde kullanılmasını sağlamaktan veya belirtilen hedefine ulaşıp ulaşmadığını değerlendirmekten sorumlu tek bir kişi veya departman yoktur. konut Peki, daha az parası olan insanlara hizmet veren konut inşa etmeye teşvik yaratan konsept, mevcut sistemden nasıl kurtarılabilir?

Mevcut Vergi Beyanname Sistemini Kullanın

Daha Düşük Kiralar için Daha Düşük Vergiler

LIHTC'nin olmadığını ve konut enflasyonu sorununu çözmeye çalışan insanlarla dolu bir odada birinin heyecanla elini kaldırıp "Oooo, ooo, ooo, anladım!" dediğini hayal edin. Herkes durup bakıyor ve biri "Tamam, Melvin senin fikrin ne" diyor. Melvin ayağa kalkar ve gururla "Vergi kodunu kullanarak çözelim!" der. İnsanlar ya altlarını ıslatana kadar gülerler ya da Melvin'in şeytani bir dahi olduğunu kabul ederlerdi. Amerika Birleşik Devletleri'nin vergi yasası, belki de Mısır piramitlerinden bu yana tarihteki en karmaşık insan yaratılarından biridir, ancak çok daha az eğiticidir.

Ancak Amerika Birleşik Devletleri'nde vergi ödemiş olan hemen hemen herkes, vergiye tabi geliri azaltan bir iddia olan "muafiyetler", geliri azaltan bir harcama talebi olan "indirimler" ve tipik olarak uygulanan bir miktar olan "kredi" hakkında biraz bilgi sahibidir. toplam vergi yükümlülüğünü azaltır. Amerikalılar, hükümetin vergilendirmeyi kullanarak davranışları teşvik ettiği veya caydırdığı veya vergi kanununun bu etkiye sahip olduğu kavramına aşinadır. Konut inşasına, özellikle de kiralık konutlara yatırımı teşvik etmenin en basit yolu, yeni bir binada kiraları düşük tutmayı kabul eden bir müteahhidin ve mevcut bir binada kiraları düşürmeyi veya düşük tutmayı kabul eden bir konut sağlayıcının vergilerini azaltmak olacaktır.

Oldukça basit. Bir müteahhit 100 apartman birimi inşa ediyorsa ve bu birimlerin 25'ini Alan Medyan Gelirinin (AMI) %60'ından daha az kazanan hane halkları için uygun tutmayı taahhüt ediyorsa, kaybedilen kirayı vergi beyannamelerinde bir gider olarak, kesinti olarak talep edebilir. Hükümet, insanları indirimi kullanmaya teşvik etmek için dolar başına dolar muafiyetine ek bir ikramiye ekleyebilir. Bankalar devreye girerse, müteahhitler binanın finansmanını kapatırken 15 yıllık zararları ödünç alabilir, hükümet bu kredinin faiz ödemesini de kesinti olarak kabul edebilir ve müteahhidin sermayeye hemen erişmesini sağlayabilir.

Bu konsept, mevcut binalara da kolayca uygulanarak, aynı indirimi, binasındaki kiraları düşüren veya halihazırda indirilmiş olan kiraları sabit tutan bir konut sağlayıcısı için de sağlar. Buradaki bir tatlandırıcı ayrıca, borç binada daha yüksek kiralarla geri alınamayacak iyileştirmeler içeriyorsa, gelecekteki kira kayıplarına karşı ödünç alınırsa faizin karşılanmasına da izin verir. Bu, daha rekabetçi kiraları sübvanse etmek için ertelenmiş bakım kullanmak yerine iyileştirmeleri teşvik edebilir; bu uygulama, büyük bir bakım gideri veya satış, kiraları artırma ihtiyacıyla sonuçlandığında en sonunda mal sahiplerini yakalar.

Bu çözümle ilgili sorun, medyan gelirlerin ve konut piyasalarının değişmesidir. Her yıl, bu değişikliklerin programdaki tüm katılımcılara uygulanması gerekecektir. Gelirler artarsa, program, AMI'nin geniş uygulaması yerine belirli birimlerde kayıpları gerektirecek şekilde tasarlanmadıkça, bu hanelerin geliri artmış olsun ya da olmasın, dahil edilen birimlerdeki kiralar yükseltilebilir. Mevcut LIHTC, eyaletlere tahsis edilen milyarlarca doları takip etme konusunda berbat bir iş çıkarsa da, milyonlarca birimi takip etmek ve vergi mükelleflerinin doğru bir şekilde raporlama yapıp yapmadığını takip etmek, İç Gelir Servisi'nin takip etmesi gereken bir şey daha olacaktır.

Maliyet Yükü Vergi Kredisi

Neredeyse hakkında daha önce yayınlamıştım “maliyet yükü” nin skandal kullanımı uygun fiyatlı konut "talep" hakkında konuşmak için yargı ve hükümetler tarafından. Kısacası, maliyet yükü kurulur anket verilerini kullanma gelirleri ve kiraları hakkında kendi bildiriminde bulunan, yanıt veren hanelerden. Bu anket devam ediyor ve ne kadar güvenilir olduğu belli değil. Kesin olan bir şey varsa o da, sonuçlar tablo haline getirilir getirilmez sonuçların yanlış olduğudur; insanlar hareket ediyor, gelirler ve kiralar değişiyor ve genel ekonomik koşullar sürekli değişiyor. En iyi ihtimalle, maliyet yükü verileri, konut maliyetleriyle bir yerlerde bazı insanlara ne olduğunun bir taslağıdır. Büyük sermaye yatırımının temeli değildir.

Ancak maliyet yüküne blöf diyelim ve AMI'nin %60'ı veya altında kazanan herkesin maliyet yükü için bir kesinti talep etmesine izin verelim. Bir kiracı AMI'nin %50'sini, diyelim ki yılda 36,000 ABD Doları kazanıyorsa, aylık brüt gelirinin %1000'u olan 30 ABD Doları kira ödemesi gerekir. Daha fazla öderse, diyelim ki 1,200 $, bu 200 $'ı gider olarak talep edebilir, ardından ertesi yıl beyan ettiği vergilerdeki kümülatif gideri düşebilir. Daha iyi bir yaklaşım negatif bir stopaj vergisi olabilir. Masraf yükü olan kiracı, Mart'ın kirası için talepte bulunsun, ardından parayı ertesi ay maaş çeklerine yatırsın. İşte! Amerika'daki maliyet yükü fiilen sona erdi.

Bu yaklaşımın güzelliği, mevcut LITHC sistemini yöneten tüm avukatları, muhasebecileri ve bürokratları çalıştırması ve müteahhitlerden ve konut sağlayıcılardan kaçınmasıdır. Hanelerin çok fazla kira ödemesi fikrini ciddiye alacak ve hükümetlerin parayı, konut sorununu veya krizi çözmek için gevezelik eden, ancak arzı boğan, fiyatları yükselten ve ardından nakit için daha fazla siyasi talep yaratan daha fazla kural koyan politikacıların ağzının olduğu yere koyacaktı. düzenleyici enflasyonu sübvanse etmek için ekonomiden koparılacak.

Ancak bu yaklaşımla ilgili sorunlar var. İnsanlar, gelirlerinin %30'undan fazlasını kira olarak ödemek de dahil olmak üzere seçimler yapıyor. On yılı aşkın süredir söylediğim gibi%30 normatif standart, niteliksel bir sorunu, insanların fiyatla ilişkisini niceliksel olarak ölçmeye çalışmanın korkunç bir yoludur. Bazı insanlar daha fazla ödüyor ve iyi durumda, diğerleri daha az ödüyor ve hala mücadele ediyor. Bu tür bir program kesinlikle enflasyonist olacaktır ve belirli bir gelir seviyesinin altındaki herkese nerede yaşarlarsa yaşasınlar bir sübvansiyon garanti edileceği için anlaşmalar için alışveriş yapma teşvikini ortadan kaldıracaktır. Sübvansiyon ve kiralara sınırlamalar getirmek yardımcı olabilir, ancak bunu yapmak için bir bürokrasinin ayağa kalkması ve gittikçe daha fazla kuralın (Bölüm 8 ile ilgili sorunlara bakın) Takip edecekti.

Vergi Kredilerini Deregülasyonda Yerel Performansa Bağlayın

Evet, dedim: Kuralsızlaştırma. Reagan dönemi terimi, soldakiler için aforoz ve federal düzeyde konut programları söz konusu olduğunda çoğu Cumhuriyetçi tarafından unutuluyor. hakkında yayınladım Montana'nın ilk konut planı yerel yönetimlere giderek daha fazla konut sübvansiyonu zorlamanın arzı öldüren kural ve düzenlemeleri yerinde tutmakla kalmayıp daha fazlasını teşvik ettiğinin kabulüne dayanmaktadır. Buradaki cevap, eyalet ve yerel yönetimlere disiplin uygulamaktır; konut ve arazi kullanım kodlarınızın boyutunu ve etkisini artırırsanız, daha az sübvansiyon alırsınız.

Bu yaklaşımın zorluğu, 535 kongre üyesinin hepsinin siyasi kariyerlerini eyaletlerinin ihtiyaçları için federal dolar diyetiyle beslemesidir. Bunda özünde yanlış olan bir şey yok, ancak kendi eyaletinizin yetkililerine ve seçmenlerine geri dönüp mevcut programların finansmanını kaybetmekle tehdit etmek iyi bir siyasi strateji değil. Ve konut geliştirmeyi sınırlayan daha fazla kural koyma ve ardından enflasyonu sübvanse etme bağımlılığı o kadar güçlü ki, vergi kredisi sisteminden azalan fonlar, bağımlıların muhtemelen yeni inşaat için daha yüksek vergiler, harçlar ve cezalar gibi diğer yerel kaynakları aramasına neden olacak.

Temellere Odaklanın

Sonuçta, konut enflasyonu sorunu, çözülmesi en kolay konut sorunudur. Yeni işler ve büyüme nedeniyle konut talebi artacaksa, yerel yönetimlerin yoldan çekilmesi ve düzenleyici engelleri azaltarak ve üretimi teşvik ederek mümkün olduğunca fazla üretime izin vermesi gerektiğini belirtin. Daha fazla üretim, daha fazla rekabet anlamına gelir, bu da tüketicilere fayda sağlayan bir durumdur. Sübvansiyonlar, halen kira ödemekte zorlanan hanelere nakit olarak ödenmeli ve yeni inşaatlar, her kirayı tam ödeyemeyecek kadar para kazanamayan ve konuttan diğer hizmetlerden yararlanan başka sorunları olan kişilerle sınırlandırılmalıdır. Belki de yeni ve mevcut konutlarda daha düşük kiralar için vergi teşviklerini basitleştirmek, bizi bu daha da basit ve verimli çözüme ulaştırmak için bir köprüdür.