Rose Prophete, Brooklyn'deki evindeki ikinci ipotek kredisinin yaklaşık on yıl önce çözüldüğünü sanıyordu - ta ki 130,000 dolardan fazla borcu olduğunu iddia eden evrakları alana kadar.
Haiti'den geldikten altı yıl sonra 2006'da iki ailelik evini yeniden finanse eden Prophete, "Şok oldum" dedi. “Bu insanları tanımıyorum bile çünkü benimle hiç iletişime geçmediler. Beni hiç aramadılar.”
Prophete, on yıldan uzun bir süre önce alınan ikinci krediler nedeniyle evlerine haciz işlemlerinin başlamasıyla gafil avlandıklarını söyleyen ev sahipleri dalgasının bir parçası. Eylemlerin arkasındaki tröstler ve ipotek kredisi sağlayıcıları, kredilerin yıllar önce temerrüde düştüğünü söylüyor.
Bu ev sahiplerinden bazıları, kafa karıştırıcı kredi yapıları nedeniyle ikinci bir ipotek sahibi olduklarının farkında bile olmadıklarını söylüyor. Diğerleri, ikinci kredilerinin ilk ipotek ödemeleriyle birlikte yatırıldığına veya affedildiğine inanıyordu. Tipik olarak, ilk ipoteklerini ödedikleri için yıllarca ikinci kredilerine ilişkin beyanname almadıklarını söylüyorlar.
Şimdi onlara kredilerin her şeye rağmen ölmediği söyleniyor. Bunun yerine, eleştirmenlerin "zombi borcu" dediği şey bunlar - yeni tahsilat işlemleriyle eski krediler.
Konut piyasası: Bekleyen konut satışları art arda dördüncü ayda düştü
İpotek oranı haberleri: Federallerin son faiz artışı, uzmanların mortgage oranlarının 'bir veya iki yıl içinde' düşüp düşmeyeceğini düşünmesine neden oldu
Konut piyasasına ilk kez giren?: FICO'dan emanete kadar bilmeniz gereken 15'ten fazla emlak terimi
Zombi borcunu ödemeli miyim?
Hiçbir federal hükümet kurumu, ikinci ipotek üzerindeki haciz davalarının sayısını izlemezken, ev sahiplerine yardım eden avukatlar, bunların son yıllarda arttığını söylüyor. Avukatlar, kredilerin çoğunun sorunlu ipotek alıcılarına ait olduğunu ve ev değerleri arttığı ve içlerinde daha fazla öz sermaye olduğu için şimdi takip edildiğini söylüyor.
Boston merkezli Ulusal Tüketici Hukuku Merkezi'nden bir avukat olan Andrea Bopp Stark, "Borçlularla hiçbir iletişimleri olmadığı için onları ellerinde tutuyorlar," dedi. “Ve sonra birdenbire tahtadan çıkıyorlar ve artık mülkün değeri olduğu için hacizle tehdit ediyorlar. Mülke el koyabilirler ve ilk ipotekler ödendikten sonra gerçekten bir şeyler alabilirler.
Kredi sahiplerinin avukatları ve onlara hizmet veren şirketler, borçlunun inancı ne olursa olsun, yasal olarak borçlu olunan borcu takip ettiklerini iddia ediyor. Ve bunu talep etmek için yasal olarak hareket ettiklerini söylüyorlar.
Bu nasıl oldu?
Mahkeme davalarının izleri artık bu yüzyılın başlarındaki konut patlamasının sonuna kadar izlenebilir. Bazıları ev kredisi kredi limitlerini içerir. Diğerleri, ev alıcıların satın alma fiyatının yaklaşık %80'ini kapsayan ilk krediyi ve geri kalan %20'yi kapsayan ikinci krediyi alabildiği “80/20” kredilerinden kaynaklanmaktadır.
Kredileri bölmek, borçluların büyük peşinatlardan kaçınmasına izin verdi. Ancak ikinci krediler %9 veya daha fazla faiz oranları ve balon ödemeleri taşıyabilir. Tüketici savunucuları, kredilerin - çoğu o zamandan beri itibarını yitirmiş borç verenlerden geliyor - yağmacı terimler içerdiğini ve beyaz olmayan topluluklarda ve düşük gelirli mahallelerde pazarlandığını söylüyor.
Büyük Durgunluk başladıktan sonra ipotek ödemelerinde geride kalan insanların sayısındaki artışa, ikinci kredisi olan ev sahipleri de dahildi. Evlerini korumaya yardımcı olmak için federal kredi değiştirme programlarından yararlanan, yeniden finanse eden veya iflas ilan eden kişiler arasındaydılar.
Bazı durumlarda, ilk krediler değiştirildi ancak ikincisi değiştirilmedi.
Borç affedilene kadar kaç yıl var?
O sırada bazı ikinci ipotekler "borçlandı", yani alacaklı ödeme talep etmeyi bırakmıştı. Bu, kredinin affedildiği anlamına gelmez. Ancak bu, bazıları 80/20 kredi yapısını yanlış anlayan birçok ev sahibinin izlenimiydi.
Diğer borçlular, ikinci kredileri hakkında yanıt almakta zorlandıklarını söylüyor.
Miami bölgesinde, Papaz Carlos Mendez ve eşi Lisset Garcia, mali sıkıntıların ödemelerin kaçırılmasına ve iflas başvurusuna neden olmasının ardından 2012'de ilk ipoteklerinde bir değişiklik imzaladılar. Çift, Küba'dan geldikten iki yıl sonra, 2006 yılında Hialeah'daki evi satın almış ve iki kızını orada büyütmüştü.
Mendez, bankadan ikinci ipoteklerinin durumu hakkında cevap alamadıklarını ve sonunda borcun iptal edildiğini veya iptal edileceğinin söylendiğini söyledi.
Sonra 2020'de farklı bir borç sahibinden haciz evrakı aldılar.
Avukatları Ricardo M. Corona, vadesi geçmiş 70,000 $ artı anapara olarak 47,000 $ borçlu olduklarının söylendiğini söyledi. Ancak kayıtların, kredinin 2013 yılında borçlandırıldığını ve kredi sahiplerinin, çiftin periyodik beyanname almadığı yıllardan kaynaklanan faiz ödemelerine hak kazanmadığını gösterdiğini söyledi. Dava beklemede.
Mendez, "Her şeye rağmen, bunu çözüp evi elimizde tutabilmek için Tanrı'ya olan inancımızı koruyarak savaşıyor ve adalete güveniyoruz" dedi.
İkinci krediler, bazıları birkaç kez paketlendi ve satıldı. Savunuculara göre, şu anda parayı tahsil etmek için başlatılan mahkeme işlemlerinin arkasındaki taraflar, genellikle sözde sıkıntılı ipotek kredilerini derin indirimlerle satın alan yatırımcılar. Borç alıcılarının çoğu, büyük bankalar gibi düzenlenmeyen limited şirketlerdir.
Mendez ve Garcia'nın eviyle ilgili davadaki davacı, "bireysel sıfatıyla değil, yalnızca BCMB1 Tröstü için bir Vekil olarak", Wilmington Savings Fund Society, FSB olarak listelenmiştir.
Wilmington sözcüsü, birçok tröst adına mütevelli olarak hareket ettiğini ve "portföydeki gayrimenkulün yönetimi ile ilgili hiçbir yetkisi olmadığını" söyledi. Soruları yanıtlamak için BCMB1 Trust ile ilişkili birini bulma çabaları başarılı olmadı.
Hacizle karşı karşıya kalan bazı kişiler, periyodik beyannamelerle veya diğer tüketici koruma yasalarıyla ilgili federal gereklilikleri gerekçe göstererek kendi davalarını açtılar. Georgia'da, hacizle karşı karşıya olan bir kadın, federal mahkemede, federal yasanın gerektirdiği şekilde, ikinci ipoteği hakkında düzenli bildirimler veya yeni sahiplerine devredildiğinde bildirimler almadığını iddia etti. Mahkeme dosyalarına göre, dava Haziran ayında gizli koşullar altında karara bağlandı.
Zombi borcundan nasıl kurtulurum?
New York'ta Prophete, ipotek borcunun New York'un altı yıllık zaman aşımı süresinin ötesinde arandığını ve bunun federal ve eyalet yasalarının ihlal edilmesine yol açtığını iddia eden federal bir davadaki 13 davacıdan biridir.
The Legal Aid Society ile davayı yürüten Brooklyn Legal Services'in müdür yardımcısı Rachel Geballe, "Bence bunu bu kadar tehlikeli yapan şey, kredilerini güncel hale getirmek için çok çalışan ev sahipleri," dedi. "Borçlarını ödediklerini sandılar"
Şikayete göre, bu davadaki sanıklar, kredi hizmeti veren SN Servis ve BCMB1 Trust da dahil olmak üzere mahkeme davalarında yer alan ipotek tröstlerini temsil eden hukuk firması Richland ve Falkowski'dir. Mahkeme dosyalarında sanıklar, davacının zamanaşımına ilişkin yorumuna itiraz ediyor, uygun hareket ettiklerini söylüyor ve davayı reddetmek istiyorlar.
Avukat Daniel Richland hakime yazdığı bir mektupta, "Çeşitli ipotek haciz davalarındaki iddialar doğru ve yanıltıcı veya aldatıcı değil" dedi. "Davacının iddiaları, aksine, mantıksız ve bu nedenle görevden alınmayı gerektiriyor."
Associated Press yazarı Claudia Torrens ve araştırmacı Jennifer Farrar katkıda bulundu.
Bu makale ilk olarak bugün ABD'de yayınlandı: 'Zombi Borç' nedir? Ev sahipleri eski ipoteklerine hacizle karşı karşıya.
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/zombie-debt-why-homeowners-facing-160007687.html