2023'te Konutu Neler Bekliyor: Tek Ailelik Yavaşlama ve Durma

Ocak 2020'de sadece 2020 ile ilgili olmayan bir tahminde bulundum, ama tüm on yıl boyunca. Bir şekilde küresel salgını ve birkaç hafta sonra gerçekleşecek olan kapanmayı kaçırdım. Bu nedenle, 2022'nin üçüncü çeyreğine ait verileri inceleyen bir Wall Street Journal makalesinin yardımıyla, biraz endişeyle önümüzdeki yılla ilgili düşüncelere yeniden atlıyorum. Basitçe ifade etmek gerekirse, konut piyasası zaten yavaşlamaya başladı ve bir seviyeye gerileyecek. 2023'ün ilk yarısında duracak. Bundan sonra ne olacağı, nakit alıcıların paralarıyla ne yapacağına ve hükümetlerin akıllı kararlar mı vereceğine yoksa işleri daha mı kötüleştireceğine bağlı olacak.

Wall Street Journal'ın (the Journal) hikayesi konut piyasasındaki büyük yatırımcı davranışlarıyla ilgili bir manşeti var, ancak sonunda konut ekonomisinin, özellikle de tek aile mülkiyeti ve kiralamaların bir resmini oluşturmaya ilişkin önemli veri noktalarını kapsıyor. Mülkiyet, bazı savunucular arasında bir tür takıntı haline geldi ve özellikle Cincinnati Limanı hangisi bir kampanya açtı “kurumsal yatırımcılar” veya “kurumsal yatırımcılar” olarak adlandırdığı kişilere karşı.

Yatırımcılara tahvil satışından elde edilen parayla konut satın alarak kiralık konut yatırımını durdurmaya çalışmanın tuhaf bir çaba olduğuna dikkat çektim. Journal'ın öyküsü şuna dikkat çekiyor: "Yatırımcıların ev alımları üçüncü çeyrekte %30 düştü; borçlanma oranları ve geleneksel alıcıları kenara iten yüksek konut fiyatları, bu firmaların da geri çekilmesine neden oluyor.” Belki bu durum, konuyla ilgili düzenleyici heyecanı da dindirecektir.

Ancak veriler genel olarak "mortgage faizlerinin hızla artmasıyla birlikte düşen genel ev satışlarında bir düşüş" yaşandığını gösteriyor. Müstakil evlerin yatırımcılar tarafından satın alınması genellikle bunların rehabilite edilmesi ve daha sonra kiralık konuta dönüştürülmesi amacıyla yapılır. Journal hikayesi şunu buluyor: Kira artışı da yavaşlamaya başladı. Konut veri şirketi CoreLogic'e göre müstakil evlerin kiraları, Nisan ayındaki %10.1'dan Eylül ayında yıllık bazda %13.9 arttı.CLGX
.” Bu hala “apartman piyasasından daha güçlü”. Hikaye, müstakil evlere yönelik kira piyasasının, bu tipolojideki kiracıların daha fazla paraya sahip olması nedeniyle ayakta kaldığını öne sürüyor. Bu mutlaka böyle değildir. Çoğu zaman, küçük yatırımcılar büyük yatırımcılarla aynı şekilde ev alırlar ve bunlar çoğunlukla daha az parayla daha büyük ailelere hizmet eder.

Ancak bu konut sağlayıcılarının "Ev fiyatlarının değerlenmesinde muazzam artışların yanı sıra artan emlak vergisi değerlendirmelerinin olumsuz etkileriyle karşı karşıyayız." Geçen yılki satın alma çılgınlığı varlık değerini artırdı ve mülk sahipleri üzerinde sadece daha yüksek değerlendirmelerle değil, aynı zamanda kiralamak yerine satın almak isteyen mülk sahibi kişilere satış yapma konusunda da baskı oluşturdu.

Bütün bunlar, Cincinnati'de olduğu gibi, “büyük kiralık ev sahiplerinin federal ve yerel yönetimler tarafından daha fazla inceleme altına alındığı bir zamanda gerçekleşiyor.başlıklı bir kılavuz yayınladı Sahiplik sorunlarını zaten başka bir yerde ele aldım, ancak işte burada tüm bu arka plan, bu yıl bizi neyin beklediğine dair tahminlerimin temelini oluşturmaya yardımcı oluyor. Alıcılar yüksek faiz oranları nedeniyle satın almaya güçlerinin yetmeyeceğini fark ettikçe ve satıcılar yeterince ödeyebilecek alıcılar bulamadıkça, özellikle de ekonomik durgunluk başlarsa ve insanlar işlerini kaybetmeye başlarsa, pek çok sıkıntılı mal sahibi ortaya çıkacak.

Nakit parası olan insanlar, 2008 ve 2009'da olduğu gibi, çok sayıda arsa ve konut satın alarak, hatta bugün inşaatı devam eden veya finansmanı devam eden projeleri satın alarak bu sorunu çözebilecek durumda olacaklar. Journal'ın hikayesi, daha büyük yatırımcılar için bunu doğruluyor ve "ev almak için büyük fonlar hazırladığını" öne sürüyor. JP Morgan'ın varlık yönetimi birimi, bu ay kiralık ev sahibi Haven Realty Capital ile 1 milyar dolarlık konut satın almak ve geliştirmek için bir ortak girişim kurduğunu söyledi. Bu, "geleneksel alıcıların avantajdan yararlanmasını zorlaştıracaktır." Onu tekrar söyleyebilirsin!

Ucuz para kuruyup insanlar işlerini kaybettikçe, müteahhitler ve inşaatçılar da dahil olmak üzere pek çok kişi çaresizce kurtarmaya çalışacak. başka yerde de belirtmiştimkonut piyasası 2023'te fazla konut üretemeyecek; Journal hikayesinde anlatılan bir ortamda herhangi bir projeye başlamak çok riskli olacaktır. Üretim durma noktasına geldikçe ve nakit paraya sahip olanlar arazi, konut ve proje satın alırken, özellikle şehirler, yılın ilerleyen dönemlerinde veya 2024'te talep geri geldiğinde büyük bir fiyat artışına hazır olacak.

Yerel yönetimlerin iki şey yapması muhtemeldir. Birincisi, Cincinnati'de olduğu gibi, yatırımcıları veya nakit parayla mülk satın alan diğer kişileri cezalandırma eğiliminde olacaklar. Bunun bir faydası olmayacak ama geleceği daha da karanlık hale getirecek. Yatırımcıları uzaklaştırmak, aşırı genişleyen işletmeler ve sahipler için haciz ve iflas anlamına gelecek ve arza daha fazla zarar verecektir. Bankaların mülk taşıma konusunda da pek şansı olmayacak. Bazı şehirlerin yapacağı ikinci şey hiçbir şey yapmamaktır. Bu, gelecekteki durumu daha da kötüleştirmeyecek olsa da, daha sonra arzın zorlanması nedeniyle fiyatlar yükseldiğinde paniğe zemin hazırlayacaktır.

Şehirlerin şu anda yapabileceği ve yapması gereken şey, sağlık ve güvenlikle ilgisi olmayan tüm düzenlemeleri askıya almak, izinleri dramatik bir şekilde hızlandırmak ve sıkıntılı projeleri tamamlamak için yatırım yapmak için sahip olduğu her türlü kaynağı kullanmaktır. Yerel yönetimler ayrıca pazarlık yaparak arazi satın alabilir ve daha sonra araziyi başkasına devredebilir. Piyasa geri döndüğünde Community Land Trust.

Biraz içgörü sahibi olan ve kendilerine esneklik tanıyan şehirler, gelecekteki toparlanmayı kazanacak ve yeni işleri çekmenin anahtarı olarak uygun fiyatlılığa işaret etmelerini sağlayacak. Hiçbir şey yapmayan ya da yatırımcılara saldırmak ya da daha fazla kural koymakta ısrar edenler, kendilerini tahmin edilebileceği gibi konut piyasasında enflasyonla karşı karşıya bulacaklar. Bu, para kazanacak yatırımcılara zarar vermeyecek, ancak geçimini sağlamak için çabalayan insanlara zarar verecek ve diğerleri arttıkça servetlerinin gerilediğini görecekler.