Ev fiyatlarında neler oluyor? Mortgage oranları, sıkı arz faktörlerdir

Ülke çapında çoğu pazarda ev fiyatları yumuşamaya başladı.

Ancak ev fiyatları bir yıl öncesine göre hâlâ yüksek ve çok hızlı bir düşüş yaşamaları da pek mümkün görünmüyor.

Son birkaç ayda ipotek faiz oranlarındaki keskin artış, krediye ihtiyacı olan herkes için konutu daha pahalı hale getirdi. Bu durum bazı alıcıların geri çekilmesine ve bazı satıcıların istediklerini düşürmesine neden olsa da, güçlü talep ve sıkışık arz fiyatları destekliyor.

Son raporlarda, bir zamanlar sıcak olan ve pandeminin yol açtığı konut patlamasındaki keskin dönüş nedeniyle aylık karşılaştırmalar kullanılıyor. Yani değişiklikler dramatik görünebilir.

Bir emlak yazılımı, veri ve analiz firması olan Black Knight, fiyatların Temmuz ayına göre %0.98 düşüşle Ağustos ayında art arda ikinci kez düşüş yaşadığını bildirdi. Yukarı yönlü revize edilen %1.05'i bildirdi Temmuz ayında aylık düşüş. Black Knight, bir araya getirildiğinde bunların 13 yılı aşkın süredir en büyük aylık düşüşlere ve en azından 1990'ların başından bu yana sekizinci en büyük aylık düşüşlere işaret ettiğini söyledi.

Black Knight'ın veri ve analitik başkanı Ben Graboske, "Bunlardan herhangi biri, Ocak 2009'dan bu yana en büyük tek aylık fiyat düşüşü olabilirdi; ikisi birlikte, iki yılı aşkın rekor büyümenin ardından art arda iki ay süren önemli gerilemeleri temsil ediyor" dedi. , raporda yazdı.

" Temmuz ve Ağustos aylarında gördüğümüzden çok daha yüksek tek aylık fiyat düşüşlerinin olduğu aylar sadece Lehman Brothers'ın iflası ve ardından gelen mali kriz sonrasında 2008 kışındaydı” diye ekledi.

Tüm bu faktörlere rağmen gayrimenkulün yerel ekonomik güçlerden de büyük ölçüde etkilendiğini unutmamak önemlidir. O da mevsimsel. Aileler bahar ve yaz aylarında daha büyük ve daha pahalı evler satın alma eğiliminde oluyor, böylece okul yılları arasında da taşınabiliyorlar. Bu da fiyatların daha da yükselmesine neden oluyor. Daha küçük, daha ucuz evler sonbahar ve kış aylarında satılma eğiliminde oluyor ve fiyatların düşmesine neden oluyor. Bu nedenle, en doğru okumayı elde etmek için ev fiyatları genellikle yıldan yıla karşılaştırılır.

Ortalama ev fiyatı şu anda haziran ayındaki zirvesi olan 2 doların %8,800'si veya 438,000 dolar civarında. Black Knight, fiyatların en büyük 97 ABD pazarının 100'sinde zirve noktalarından uzakta olduğunu ancak fiyatların hâlâ pandemi öncesindeki 40 yılına göre yaklaşık %2019 daha yüksek olduğunu bildirdi.

Ancak büyüme hızı düşüyor. Bu hafta CoreLogic, Ağustos ayında ev fiyatlarının bir önceki yılın aynı ayına göre %13.5 daha yüksek olduğunu bildirdi. Rapora göre bu, Nisan 2021'den bu yana en düşük yıllık değerlenme oranı. Bu kısmen yüksek ipotek oranları nedeniyle alıcı talebinin soğumasını yansıtıyor. CoreLogic, bu yıllık artışların azalmaya devam edeceğini, ancak yine de gelecek yılın Ağustos ayına kadar %3.2'lik bir artış göstereceğini öngörüyor.

Ulusal Emlakçılar Birliği, ağustos ayı konut satış raporu, mevcut bir evin ortalama fiyatının geçen yıla göre %7.7 arttığını gösterdi. Bunu geçen Mayıs ayında yıllık bazda %15'lik bir kazançla karşılaştırın. Medyan genellikle satılan ev türlerine göre çarpıktır. Pandemi sırasında lüks ev satışlarında yaşanan patlamanın ardından yüksek fiyatlı ev satışları Ağustos ayında düştü. Bu, en azından daha küçük yıllık kazancın bir kısmını açıklayabilir.

Ancak Emlakçılar, ev fiyatlarının geleneksel olarak temmuzdan ağustos ayına kadar düştüğünü ancak bu yıl normalin üç katı hızla düştüğünü belirtti.

Bazı pazarlar diğerlerinden daha hızlı yumuşamaktadır. Black Knight'a göre en büyük düşüşlerin görüldüğü pazarlardan bazıları San Jose, San Francisco ve Seattle gibi eskinin en pahalı pazarları. Bu piyasalar, başlangıçta çok uygun fiyatlı olmadıkları için artan ipotek faizlerinden en çok etkileniyor.

Büyük düşüşler gören diğer pazarlar ise Phoenix ve Las Vegas gibi pandemi sırasında talepte en büyük artışı gören pazarlar oldu. Her yerden çalışabilme olanağı sayesinde insanlar, iklimin daha uygun olabileceği, nispeten daha uygun fiyatlı bu pazarlara akın etti. Talepteki bu artış fiyatları artırdı.

Pandemi sırasında birçok teknoloji çalışanının Silikon Vadisi'nden Güneş Kuşağı'na kayması nedeniyle güçlü talep görmeye devam eden Florida pazarlarında büyük fiyat artışları sürüyor.

Arzdan çok daha fazla talep olduğu için ev fiyatlarının finansal krizin neden olduğu Büyük Durgunluk sırasında olduğu gibi dramatik bir şekilde düşmesi pek olası değil.

Pandemiden önce, Büyük Durgunluğun ardından on yıl boyunca yetersiz inşaat nedeniyle tedarikler düşüktü. Pandemi sırasındaki öfkeli ev satın almalar bu kıtlığı daha da artırdı. Arz-talep dengesizliği, ev fiyatlarının sadece iki yıl içinde %40'tan fazla artmasına neden oldu.

Daha az satıcı da var. Piyasanın zayıfladığını görüyorlar ve bazıları evlerine hak ettiklerini düşündüklerinden daha azını almak istemiyorlar.

"Şu anda potansiyel satıcılar, keskin bir şekilde yüksek faiz oranları nedeniyle düşen talep ve düşen fiyatlar ile yüzleşmekle kalmıyor, aynı zamanda bu ortamda tarihsel olarak düşük oranlı ipoteklerinden vazgeçme konusunda giderek artan bir engele de sahipler. Bazıları baharda talebin ve fiyatların geri gelip gelmeyeceğini görmek için piyasayı bekliyor olabilir" dedi Graboske.

Mevcut iç pazarda yaklaşık üç aylık arz var ve bu da dengeli bir pazar olarak kabul edilenin yaklaşık yarısı kadar. Yeni iç piyasada daha fazla arz var, ancak yeni inşaatların yüksek bir fiyatı var ve bugün alıcılar daha yüksek ipotek oranlarıyla mücadele ediyor. Fiyatların hafifçe yumuşamasına rağmen satın alınabilirlik hâlâ tarihteki en kötü seviyelerden birinde.

Çoğu uzmanın hemfikir olduğu şey, bunun "normal" bir konut piyasası olmadığı, hatta fiyatlarda normal bir düzeltme olmadığıdır. Enflasyon, küresel ekonomik belirsizlik, artan ipotek oranları ve halen kısıtlı olan satılık ev arzı, potansiyel alıcılar üzerinde baskı oluşturuyor. Ne kadar geri çekileceklerini ve bu geri çekilmenin fiyatları ne kadar soğutacağını zaman gösterecek.