Mortgage Oranları ve Konut Fiyatlarına Şu Anda Neler Oluyor?

Önemli Noktalar

• Goldman Sachs'a göre ev fiyatları, pandemi öncesinden bu yana %43 oranında artmış olsa da büyük olasılıkla gelecek yıl da aynı kalacak.
• Fed'in faiz artışları borçlanmayı daha pahalı hale getirdi ve faiz oranlarının önümüzdeki 12 ay içinde daha da yükselmesi bekleniyor.
• Gelecek yıl içinde bir ev satın almanız gerekiyorsa, oranların önümüzdeki aylara göre daha düşük olması muhtemeldir.

Son iki yılda konut piyasasında aşırı talep ve sınırlı arz yaşandı ve bu da kısa sürede büyük fiyat artışlarına yol açtı.

Aynı zamanda, ABD de dahil olmak üzere tüm dünyada enflasyon balon gibi yükseldi. Enflasyonu kontrol altına almak için Federal Reserve, Mart 2022'de faiz oranlarını artırmaya başladı ve yüksek baz fiyatların yanı sıra borçlanmayı daha pahalı hale getirdi.

Bugünün manzarası iki yıl öncesinden nasıl farklı?

2020'de bir Amerikan evinin ortalama liste fiyatı 374,500 dolardı ve 30 yıllık ipoteklerin ortalama faiz oranları %3.11 seviyesinde bulunuyordu.

Bugün ortalama faiz oranı %7.06 ve ortalama ev fiyatları 525,000 dolara kadar çıkıyor.

Bu, iki yıl önce 30 yıllık ipotek ve %20 peşinatla bir ev satın aldıysanız, ortalama satın alımın size krediniz boyunca anapara ve faiz olarak 536,551 $'a mal olacağı anlamına gelir.

Mevcut piyasada ortalama bir satın alma, 1.11 yıllık bir ipotek süresi boyunca %30 düşüşle anapara ve faiz olarak 20 milyon dolara mal olacaktır. İpotekinizi ödemeyi bitirdiğinizde bu, yarım milyon doların üzerinde bir fark demektir.

Bugün faiz oranları daha yüksek çünkü Federal Reserve, enflasyonu frenlemek. Fiyatlar birkaç nedenden dolayı yüksektir. Birincisi, ABD salgından önce konut sıkıntısı çekiyordu. İşler kötüye gittiğinde bu bizi zaten kötü bir duruma soktu.

Pandemi sırasında birçok beyaz yakalı işçi, yeni keşfedilen uzaktan çalışma özgürlüğü nedeniyle taşınmaya karar verdi. Birçoğu daha ucuz yerlere taşındı. Bu aynı zamanda talebi artırdı ve ihale savaşları yoluyla fiyatların yükselmesine neden oldu.

Ev fiyatları düşüyor mu?

Ev fiyatlarının düşüş eğiliminde olup olmadığına karar vermek için henüz erken. Yaz aylarının gelmesiyle birlikte ev fiyatları mevsimsel olarak düşüş eğilimi gösterirken, bu yıl rakamlar ortalamanın üzerindeydi. Genellikle haziran ayından ağustos ayına kadar %2'lik bir düşüş görüyoruz ancak bu yıl bu düşüş %6 oldu. Alıcılar için umut verici görünüyor.

Yine de bu sayılara bağlam içinde bakmak önemlidir. Ağustos 2022'de fiyatlar, 7.7'in aynı zamanına göre %2021 daha yüksekti. Uzun vadeli bir perspektiften bakıldığında ev fiyatları hâlâ artıyor olabilir. Daha kesin yanıtlar alabilmek için Sonbahar ve Kış rakamlarını görmeyi beklememiz gerekecek.

Fiyatlar çok yüksek kalıyor çünkü envanter sıkıntısı. Ağustos ayında yeni inşalar %12.2 oranında artarken, bunu kısmen tedarik zinciri sorunlarına bağlayabiliriz. Pek çok inşaatçı, projelerinde çalışmak için ihtiyaç duydukları malzemeleri alamıyordu ve bu malzemelerin çoğu, yazın sonunda büyük bir patlamayla nihayet onlara ulaştı.

Geçen ay yeni inşaatların arttığını görmemiz Amerikalı ailelerin envanterini artıracakları anlamına gelmiyor. Envanterdeki artışın büyük kısmı ticari pazarlarda, kiracılara yeni birimler kiralamak isteyen ev sahipleri olacak.

Son iki yılda ev fiyatlarının hızla artması nedeniyle pek çok Amerikalı piyasadan çıkarıldı. Bu, kiralama pazarında normalden daha fazla talep olduğu anlamına geliyor; dolayısıyla geliştiriciler enerjilerini bu alana odaklıyorlar. Yalnızca beş veya daha fazla üniteli çok aileli konut projelerine baktığımızda, yeni inşaatların %28.6 oranında hızla arttığını görüyoruz.

Bu geçici artışın rahatlama nedeni olarak yorumlanmaması gereken bir diğer neden de, gelecekteki ev inşaatı projelerine yönelik izinlerin yaz sonunda %10 oranında azalmasıdır. İleriye baktığımızda, daha yüksek fiyat noktalarındaki evler aylarca piyasada kalsa bile, sonuç olarak uygun fiyatlı konut piyasasında daha da sıkı stok görmeyi bekleyebiliriz.

Daha yüksek fiyat noktalarında talebin azalmasıyla, daha az sayıda potansiyel satıcı listelemeye istekli oluyor. Geçen yıl mevcut olan fırsat, evlerin piyasada daha uzun süre kalmasıyla azaldı. 250,000 ila 500,000 ABD Doları arasında listelenen evlerin satışları 14'den 2021'ye %2022 düştü, bunun nedeni kısmen artan ev fiyatlarıyla birlikte bu fiyat aralığında daha az stok bulunması.

Ancak daha pahalı evlerin satışları da düştü. Liste fiyatı 750,000 ila 1 milyon dolar arasında olanlar ise yüzde 3 oranında düşüş yaşadı.

Ancak insanların 2022'de ev alımında yavaşlamasının tek nedeni daha yüksek fiyatlar ve daha az uygun fiyatlı envanter değil. Bir de federal faiz artırımı meselesi var.

Mortgage faizleri daha da artar mı?

Mart 2022'den itibaren Federal Reserve faiz oranlarını artırmaya başladı. Bu, ipotek yoluyla borçlanma da dahil olmak üzere borçlanmayı daha pahalı hale getiriyor.

21 Eylül 2022 Çarşamba günü Fed, yüzde 0.75 puanlık bir faiz artırımı daha duyurdu. Bu, mevcut federal fon oranını %3 ile %3.25 arasında yapıyor ve bu oranın yalnızca yükselmesi bekleniyor. Yıl sonuna kadar toplamda yüzde 1.25'lik ilave iki tur artış daha görmemiz muhtemel.

Fed şu anda faiz oranlarının 4.6'te %2023'ya kadar yükselebileceğinin sinyalini veriyor.

Ekim 2022 başı itibarıyla tahminler, 30 yıllık ipoteğin ortalama oranını %7.06 olarak gösteriyor. Oranların daha da yükselmesini beklemek mantıklı olsa da, ne kadar yükseleceğini zaman gösterecek.

Artan borçlanma oranları sadece alıcıların cesaretini kırmakla kalmıyor, aynı zamanda satıcıların da mülklerini listelemelerini engelliyor, bu da arz yönlü kıtlığı daha da artırıyor. Bu satıcıların birçoğu muhtemelen eski evlerini satarken yeni ipotek alıyor olacak.

Mortgage kredisine sahip çoğu Amerikalı, oranlar %6'nın altındayken teminat altına alınmıştı; bu nedenle mülklerini listelemek, herhangi bir yeni mülkün finansman maliyetlerini artırmak anlamına gelebilir.

Şimdi mi satın almalıyım yoksa daha uzun süre mi beklemeliyim?

Er ya da geç satın almanın faiz oranlarından tasarruf sağlayabileceği düşünülebilir. Ancak bir alıcının, özellikle de ilk kez ev alacak birinin bu pazarda nasıl kazanacağını görmek zor.

Kısa vadeli fiyat düşüşleri ve uzun vadeli fiyat artışları görsek de Goldman Sachs aslında fiyatların ortalama %2023 artış veya düşüşle 0'e kadar aynı kalacağını öngörüyor. Bölgesel düşüşler yaşanabilirken, ulusal ortalamaların şu anda olduğu yerde kalması bekleniyor.

Fiyatların yükselip düşmeyeceği yerel pazarınıza bağlı olarak oldukça değişken olacaktır.

Ülke çapında bir fiyat artışı olmayabilir ancak oranların 2023 boyunca, yani Fed %4.6'ya ulaşana kadar artması muhtemel. Bundan sonra enflasyonun nasıl göründüğüne bağlı olarak oranlar bir süre yüksek kalabilir veya geri çekilebilir. Bu noktada arz ve talebin nasıl görüneceğini tahmin etmek neredeyse imkansız.

Hemen harekete geçmeniz gerekmiyorsa 2024 yılına kadar veya Fed'in yeniden faiz indirimine başlayacağı zamanı beklemeye karar verebilirsiniz. Fiyatlandırma denkleminde o kadar çok risk ve belirsizlik var ki.

Alt satır

Konutların liste fiyatları hâlâ yüksek. Faiz oranları konut kredileri için pahalıdır; bu kadar yüksek oranları en son 2000'li yılların başında görmüştük. Ancak borçlanmanın önümüzdeki 12 ay içinde daha da pahalı hale gelmesi son derece muhtemel ve bu da gelecek yıl içinde satın alma ihtiyacı duyabilecek olanlar için kararı daha da zorlaştırıyor.

Konut piyasası sakinleşene kadar çoğumuz yatırım yapmak ve peşinat için tasarruf etmeye devam etmek için piyasalara bakacağız. Q.ai yatırım yaparken tahmine dayalı çalışmayı ortadan kaldırır.

Yapay zekamız, her türlü risk toleransı ve ekonomik durum için en iyi yatırımlar için piyasaları araştırır. Ardından, onları kullanışlı bir şekilde bir araya toplar Yatırım Kitleri bu yatırımı basitleştirir.

Hepsinden iyisi, etkinleştirebilirsiniz Portföy Koruması Hangi sektöre yatırım yaparsanız yapın, kazançlarınızı korumak ve kayıplarınızı azaltmak için istediğiniz zaman.

Q.ai'yi bugün indirin AI destekli yatırım stratejilerine erişim için. 100$ yatırdığınızda, hesabınıza 100$ daha ekleyeceğiz.