Neden Konut Piyasası Baloncukları Patlıyor?

İnsanların fiyatların zaman zaman -bazen ciddi şekilde- düşebileceği riskini anladığı ve kabul ettiği borsanın aksine, ev satın alan pek çok kişi, evlerinin değerinin hiçbir zaman bu kadar azalacağını düşünmüyor.

Aslında tarihsel olarak konut piyasası diğer varlık sınıflarıyla karşılaştırıldığında fiyat balonlarından etkilenmemiştir. Bunun nedeni kısmen, bir ev satın almanın getirdiği büyük işlem maliyetleri ve bir eve sahip olmanın ve ev tutmanın taşıma maliyetlerinden kaynaklanıyor olabilir; bunların hepsi spekülatif davranışları caydırır. Bununla birlikte, konut piyasaları bazen irrasyonel coşkunluk dönemlerinden geçer ve fiyatların tekrar aynı seviyeye gelmeden önce hızla yükseldiğini görürler.

Bu yazıda konut fiyatlarındaki balonların nedenlerini, konut balonlarının patlamasına neden olan tetikleyicileri ve ev alıcılarının kritik konut kararlarını alırken neden uzun vadeli ortalamalara bakmaları gerektiğini tartışacağız.

Konut Balonu Nedir?

Konut balonlarının nedenlerine ve onları neyin patlattığına girmeden önce, konut balonunun kendisini anlamak önemlidir. Bunlar genellikle sınırlı miktarda stok bulunmasına rağmen konut talebindeki artışla başlar.

Spekülatörler pazara girdiğinde talep daha da artar, yatırım amaçlı gayrimenkulleri kaptıkça ve sabitleyicilerin yükselişe geçmesiyle balon daha da büyür. Sınırlı arz ve çok fazla yeni talep nedeniyle fiyatlar doğal olarak artıyor.

Konut balonlarının emlak sektörünün yanı sıra ev sahipleri ve onların kişisel mali durumları üzerinde de doğrudan etkisi var. Bir balonun ekonomi üzerinde yaratabileceği etki (örneğin, faiz oranları, borç verme standartları ve menkul kıymetleştirme uygulamaları üzerinde), koşullar aniden değişip zorlaştığında insanları ipotek ödemelerini sürdürmenin yollarını bulmaya zorlayabilir. Hatta bazıları, sırf evlerini korumak için tasarruf ve emeklilik fonlarını kullanarak ceplerini daha da karıştırmak zorunda kalabilir. Diğerleri iflas edecek ve haciz yapacak.

Herhangi bir balon normalde sadece geçici bir olaydır. Hisse senedi piyasalarındaki balonlar daha sık meydana gelse de Uluslararası Para Fonu'na (IMF) göre konut balonları çok daha uzun süre devam edebilir ve birkaç yıl sürebilir.

Konut Piyasası Balonlarının Nedenleri

Serbest piyasadaki herhangi bir mal veya hizmetin fiyatı gibi konut fiyatı da arz ve talep kanununa göre belirlenir. Talep arttığında veya arz azaldığında fiyatlar yükselir. Acil konut arzını azaltabilecek bazı doğal afetlerin yokluğunda, talep arz eğilimlerini geride bıraktığında fiyatlar yükselir. Konut arzı, talepteki artışlara tepki vermekte de yavaş olabiliyor çünkü bir evin inşa edilmesi veya onarılması uzun zaman alıyor ve oldukça gelişmiş bölgelerde inşa edilecek arazi kalmıyor. Yani talepte ani veya uzun süreli bir artış varsa fiyatların artması kaçınılmazdır.

Konut fiyatlarında ortalamanın üzerindeki artışın başlangıçta bir talep şokundan kaynaklandığı tespit edildikten sonra, bu talep artışının nedenlerinin neler olduğu sorulmalıdır. Birkaç olasılık var:

• Tüketicilerin cebine daha fazla harcanabilir gelir getiren ve ev sahibi olmayı teşvik eden genel ekonomik aktivitedeki artış ve artan refah
• Konut piyasasına giren nüfusta veya nüfusun demografik bölümünde artış
• Evleri daha satın alınabilir hale getiren düşük genel faiz oranları seviyesi, özellikle de kısa vadeli faiz oranları
• Evleri yeni demografik segmentler için daha uygun fiyatlı hale getiren, düşük başlangıç ​​aylık ödemeli yenilikçi veya yeni ipotek ürünleri
• Genellikle daha düşük sigortalama standartlarıyla krediye kolay erişim, aynı zamanda piyasaya daha fazla alıcı getirir
• Borçlulara daha fazla ipotek kredisi sağlayan Wall Street yatırımcıları tarafından talep edilen yüksek getirili yapılandırılmış ipotek geri ödemeli menkul kıymetler (MBS)
• İpotek kredisi verenler ve ipotek tahvili yatırımcıları tarafından riskin olası yanlış fiyatlandırılması, borçlulara kredi kullanılabilirliğini genişletiyor
• Bir ipotek komisyoncusu ile borçlu arasındaki, borçluların bazen aşırı risk almaya teşvik edildiği kısa vadeli ilişki
• Finansal okuryazarlık eksikliği ve ipotek borçlularının aşırı risk alması.
• Gerçekçi olmayan ve sürdürülemez ev fiyatı değer artış tahminlerinin körüklediği, ev alıcıları ve gayrimenkul yatırımcılarının spekülatif ve riskli davranışları.
• Evde saygısızlıkta artış.

Bu değişkenlerin her biri birbiriyle birleşerek konut piyasasında bir balonun patlamasına neden olabilir. Aslında bu faktörler birbirlerinden beslenme eğilimindedir. Her birinin ayrıntılı bir tartışması bu makalenin kapsamı dışındadır. Genel olarak, tüm balonlar gibi, faaliyet ve fiyatlardaki artışın, tüm piyasa katılımcılarının (alıcılar, borç alanlar, borç verenler, inşaatçılar ve yatırımcılar) aşırı risk alma ve spekülatif davranışlarından önce geldiğini belirtiyoruz.

Balonu Patlatan Kuvvetler

Aşırı risk alma konut sistemi genelinde yaygınlaştığında ve fiyatlar artık temellere yakın hiçbir şeyi yansıtmadığında balon nihayet patlar. Bu, önceki talep artışına yanıt olarak konut arzının hala arttığı bir dönemde gerçekleşecek. Başka bir deyişle, arz artarken talep düşüyor, bu da fiyatlarda keskin bir düşüşe neden oluyor, çünkü kimse daha fazla eve ve hatta daha yüksek fiyatlara para ödeyecek durumda kalmıyor.

Sistem genelinde riskin bu şekilde gerçekleşmesi, ev sahiplerinin, ipotek kredisi verenlerin, ipotek yatırımcılarının ve mülk yatırımcılarının uğradığı kayıplarla tetiklenir. Bu gerçekleşmeler bir dizi şey tarafından hızlandırılabilir:

• Faiz oranlarındaki artış, bazı alıcılar için ev sahibi olmayı ulaşılmaz hale getiriyor ve bazı durumlarda, kişinin halihazırda sahip olduğu evi karşılanamaz hale getiriyor. Bu genellikle temerrüde ve hacizlere yol açar ve sonuçta piyasada mevcut arzın artmasına neden olur.
• Genel ekonomik faaliyetlerde harcanabilir gelirin azalmasına, iş kaybına veya mevcut işlerin azalmasına yol açan ve konut talebini azaltan bir gerileme. Ekonomik durgunluk özellikle tehlikelidir.
• Talep tükeniyor, arz ve talep dengeye geliyor ve bazı ev sahiplerinin, özellikle de spekülatörlerin, satın alımlarını uygun fiyatlı veya karlı hale getireceğine güvendikleri ev fiyatlarının hızla değer kazanması yavaşlıyor. Hızlı fiyat artışı durgunlaştığında, evlerini satın almak için buna güvenenler evlerini kaybedebilir ve bu da piyasaya daha fazla arz getirebilir.

Sonuç olarak, kayıplar arttığında kredi standartları sıkılaşır, kolay ipotek borçlanması artık mümkün olmaz, talep azalır, arz artar, spekülatörler piyasadan ayrılır ve fiyatlar düşer.

2007-08 Konut Piyasası Çöküşü

2000'li yılların ortalarında ABD ekonomisi, Büyük Durgunluğun ortaya çıkmasında doğrudan etkisi olan yaygın bir konut balonu yaşadı. Dotcom balonunun ardından gayrimenkul değerleri artmaya başladı ve spekülatif alıcılar, yatırımcılar ve diğer tüketiciler arasında ev sahipliğinde artışa yol açtı. Düşük faiz oranları, son derece düşük peşinat koşulları da dahil olmak üzere rahat borç verme standartları, aksi takdirde hiçbir zaman ev satın alamayacak olan kişilerin ev sahibi olmalarına olanak tanıdı. Bu da ev fiyatlarının daha da artmasına neden oldu.

Ancak birçok spekülatif yatırımcı, riskin çok artması nedeniyle satın almayı bıraktı ve bu da diğer alıcıların piyasadan çekilmesine yol açtı. Gerçekten de, ekonomi daha da kötüye gittiğinde, çok sayıda subprime borçlunun aylık ipotek kredilerini ödeyemeyecek durumda olduğu ortaya çıktı. Bu da fiyatların düşmesine neden oldu. İpoteğe dayalı menkul kıymetler büyük miktarlarda satılırken, ipotek temerrütleri ve hacizler eşi benzeri görülmemiş seviyelere yükseldi.

ortalamaya dönme

Ev sahipleri sıklıkla, uzun vadeli fiyat artış oranlarını ve ortalamanın tersine dönme potansiyelini dikkate almadan, güncel fiyat performansının gelecekte de devam edeceğini varsayma gibi zarar verici bir hata yaparlar.

Fizik yasaları, yoğunluğu havadan daha büyük olan herhangi bir nesnenin yukarıya doğru itildiğinde, yerçekimi kuvvetlerinin ona etki etmesi nedeniyle sonunda dünyaya geri döndüğünü belirtir. Finans kanunları da benzer şekilde, fiyatların hızlı değer kazandığı veya değer kaybettiği dönemlerden geçen piyasaların, zamanla kendilerini uzun vadeli ortalama değerlenme oranlarının olması gereken noktaya getirecek bir fiyat noktasına geri döneceğini belirtir. Bu, ortalamaya dönüş olarak bilinir.

Konut piyasasındaki fiyatlar da ortalamaya dönüş yönündeki bu eğilimi takip etmektedir. Hızlı fiyat artışı veya bazı durumlarda değer kaybı dönemlerinden sonra, uzun vadeli ortalama değerlenme oranlarının olması gerektiği yere geri dönerler. Ev fiyatları eskiye dönüşün hızlı ya da kademeli olabileceği anlamına geliyor. Ev fiyatları, kendilerini uzun vadeli ortalamaya yaklaştıracak bir noktaya hızlı bir şekilde hareket edebilir veya uzun vadeli ortalama onlara ulaşana kadar sabit kalabilir.

ABD Konut Fiyat Endeksi

Yukarıda gösterilen teorik değer, Konut Fiyat Endeksi'ndeki 1985'in ilk çeyreğinden 1998'in dördüncü çeyreğine kadar olan üç aylık ortalama yüzde artışın hesaplanmasıyla elde edilmiştir; bu, ev fiyatlarının uzun vadeli eğilimin üzerine hızla yükselmeye başladığı yaklaşık noktadır. . Hesaplanan ortalama üç aylık yüzde artış, daha sonra grafikte gösterilen başlangıç ​​değerine ve sonraki her değere uygulanarak teorik Konut Fiyat Endeksi değeri elde edildi.

Fiyat Takdir Tahminleri

Pek çok ev alıcısı, önümüzdeki birkaç yıldaki beklentilerinin ölçütü olarak yalnızca güncel fiyat performansını kullanıyor. Gerçekçi olmayan tahminlere dayanarak aşırı risk alırlar. Bu aşırı risk alma genellikle ipotek seçimi ve tüketicinin satın aldığı evin büyüklüğü veya maliyeti ile ilişkilidir.

Tüketicilere yoğun bir şekilde pazarlanan ve nispeten kısa vadeli krediler olarak tasarlanmış çeşitli ipotek ürünleri bulunmaktadır. Borçlular, bu ipotek kredilerini, belirli bir yıl içinde bu ipoteği yeniden finanse edebilecekleri beklentisine dayanarak seçiyorlar ve o noktada evlerinde sahip olacakları özsermaye nedeniyle bunu yapabilecekler.

Ancak yakın zamandaki ev fiyatı performansı genel olarak gelecekteki ev fiyatı performansına ilişkin iyi bir tahmin değildir. Ev alıcıları, önemli finansman kararları verirken uzun vadeli ev fiyatı değerlenme oranlarına bakmalı ve ortalamanın tersine dönmesi mali ilkesini dikkate almalıdır. Spekülatörler de aynısını yapmalı.

Risk almak doğası gereği kötü olmasa da ve aslında risk almak bazen gerekli ve tavsiye edilebilir olsa da, riske dayalı iyi bir karar vermenin anahtarı, finansal açıdan sağlam tahminler yaparak riskleri anlamak ve ölçmektir. Bu, özellikle çoğu insanın aldığı en büyük ve en önemli finansal karar olan bir evin satın alınması ve finansmanı için geçerlidir.

Alt çizgi

Finansın basit ve önemli bir ilkesi ortalamanın tersine çevrilmesidir. Konut piyasaları bazı piyasalar kadar balonlara maruz kalmasa da konut balonları mevcut. Uzun vadeli ortalamalar, konut fiyatlarının hızlı değerlenme ve ardından durgunluk veya düşüş dönemlerinde eninde sonunda nereye varacağına dair iyi bir gösterge sağlar. Aynı durum ortalamanın altında fiyat artışı dönemleri için de geçerlidir.