Bankrate'e göre, piyasanın çoğunu oluşturan mevcut evlerin satışları, Şubat ayında beklenmedik bir şekilde bir önceki aya göre %7 düştü ve Bankrate'e göre, ortalama 30 yıllık ipotek oranı Ocak ayındaki %4.1'dan Şubat ayında yaklaşık %3.6'e yükseldi. Ekonomistler, Federal Rezerv para politikasını sıkılaştırmaya başlarken bunun sadece başlangıç olduğu konusunda uyarıyorlar. Jefferies baş ekonomisti Aneta Markowska, konut talebinin ipotek oranlarının iki ila üç ay gerisinde kaldığını söylüyor.
Markowska, "Sonuçta, bu ekonominin faiz oranına en duyarlı sektörü ve muhtemelen yılın ilk yarısında mücadele edecek" diyor. Pantheon Macro Economics'in baş ekonomisti Ian Shepherdson, ipotek uygulamalarının halihazırda zirveden %10'dan fazla düştüğüne dikkat çekiyor; bu tür uygulamaların ikinci çeyrekte çok daha fazla düşeceğini söylüyor. “Piyasa düşüyor; sürekli bir zayıflama bekliyoruz” diyor Shepherdson.
Ekonomi
Lisa Beilfuss tarafından daha yeni sütunlar ve kapsama
Fed'in daha yeni ele almaya başladığı enflasyon sorunu göz önüne alındığında, Wall Street'in uyarıları garantili. Fed Başkanı Jerome Powell bir konuşmada önerildi Pazartesi günü Merkez bankasının faiz oranlarını yarım puanlık artışlarla – belki de Mayıs toplantısında ve muhtemelen tam doğru bir ekonomiyi temsil eden sözde nötr oranın oldukça üzerinde – artırmaya hazır olduğunu. Faiz oranları yükseldikçe konut şüphesiz yumuşayacak olsa da, demografi ve evden çalışma eğilimi dışında, bu sefer geçmiş sıkılaşma döngülerine göre daha iyi dayanacağına bahse girmek için birkaç neden var.
İlk olarak, küresel politika başkanı Roberto Perli'nin ne yaptığını düşünün.
Piper zımpara makinesi
,
Powell'ın kamuoyuna açıkladığı dönemdeki tüm yeni ekonomik verilere rağmen, Powell'ın “kusursuz biçimde daha şahin” tavrından söz ediyor. Perli, her kesimden seçmenin enflasyonu sevmediğini ve politikacıların muhtemelen Powell'a haber verdiğini söylüyor. “Fed'in sıkılaşması ekonomiyi yavaşlatırsa, siyasi rüzgarlar hızla değişebilir” diye ekliyor. Powell'ın bu duruma tepki vereceğinden hiç şüphemiz yok, tıpkı şimdi tam tersine tepki verdiği gibi." Başka bir deyişle, Powell'ın havlaması ısırmasından daha kötü olabilir.
Bu, konut için keskin bir ekonomik yavaşlamanın daha düşük ipotek oranları için iyi bir takas olduğu anlamına gelmiyor. Basitçe söylemek gerekirse, Fed'in şu anda %7.9'da seyreden tüketici fiyat enflasyonunu %2 hedefinin çarpıcı mesafesine getirme pahasına büyümeyi korumayı seçebileceğini söylemek.
Bu, birçok kişinin yaptığı bir bahis. John Burns Real Estate Consulting direktörü veya araştırma görevlisi Rick Palacios, yatırımcıların artan makro risklere rağmen konutlara para yatırmaya devam ettiğini söylüyor. En son çeyrekte, yatırımcı alımları bir önceki yıla göre %42 arttı ve firma, yatırımcıların artık ABD'deki ev alımlarının %33'ünü oluşturduğunu söylüyor - son on yılda ortalama paydan yaklaşık beş puan daha yüksek.
Palacios, bazı geleneksel ev alıcılarının Fed'in bu ay faiz oranlarını yükseltmesinden önce satın almalarını kesinlikle hızlandırmış olsa da, yatırımcıların genellikle nakit olarak ev satın aldıklarını ve ipotek oranlarından doğrudan etkilenmediklerini söylüyor. Büyük yatırımcılar, uzun süredir konut yatırımcılarının büyük çoğunluğunu oluşturan anne-pop yatırımcılardan hızla pay alıyor ve şu anda alana yönelik yaklaşık 60 milyar dolarlık kurumsal paranın hedeflendiğini tahmin ediyor. “Yatırımcı aktivitesi geçen yıl çılgındı. Şimdi daha da çılgın” diyor.
Bu çılgınlık, yatırımcıların yükselen enflasyon beklentilerini yansıtıyor. Koruma amaçlı gayrimenkul satın alıyorlar, ücretler ve genel fiyatlar yükseldikçe kiraları artırabilecekleri bir yere nakit park ediyorlar. Bu, tedarik zinciri sorunlarının ekonomistlerin ve politika yapıcıların umduğu şekilde gelişmemesi gibi. Ev inşaatçıları için Palacios, Çin'in artan Covid-19 vakalarına yanıt olarak yeniden karantinaya girmesi ve Ukrayna'daki savaşın önemli miktarda emtiayı piyasadan çekmesi nedeniyle arz sorunlarının kötüleştiğini söylüyor.
Tüm bunlar, geçen yıl fiyatları yaklaşık %20 daha fazla yükseltmeye yardımcı olan konut kıtlığını daha da kötüleştiriyor. Palacios, sınırlı arzın ev değerlerine nasıl yardımcı olduğuna dair perspektif için, ipotek oranları en son %4.5'e ulaştığında yaklaşık bir milyon daha fazla satılık evin bulunduğunu söylüyor. Firması yakın zamanda 2022 konut fiyatı değerleme tahminini %12'den %8'ye çıkardı.
Ekonomistler, yükselen fiyatların, özellikle artan ipotek oranlarının yanı sıra, kısa vadeli konut faaliyetleri için bir rüzgar olduğunu söylüyorlar. Ancak konutun tüketici fiyat endeksinin yaklaşık %40'ını oluşturduğu ve kira fiyatlarının ev fiyatlarını kabaca 12 ila 18 ay takip ettiği düşünülürse, yatırımcılar konutun enflasyonu yükseltmeye devam etmesini bekleyebilirler. Enflasyon da konutları - gayri safi yurtiçi hasılanın yaklaşık beşte birini - daha da yukarı itmelidir.
Bültene üye ol
Bu Haftanın Dergisi
Bu haftalık e-posta, bu haftanın dergisindeki hikayelerin ve diğer özelliklerin tam listesini sunuyor. Cumartesi sabahları ET.
Hisse senedi yatırımcılarının katılmalarının bir yolu gayrimenkul yatırım ortaklıklarıdır. Lisa Shalett, baş yatırım görevlisi
Morgan Stanley Varlık Yönetimi
,
son zamanlarda, konut odaklı olmak üzere varlık sınıfına daha fazla tahsis edilmesini önerdi. bu
iShares Konut ve Çok Sektörlü Emlak
borsada işlem gören fon (ticker: REZ), diğer yatırımların yanı sıra apartman dairelerine ve müstakil evlere maruz kalma sağlayan bir fondur.
Konut konusunda olumlu kalmak için nedenlere rağmen, yatırımcılar konut sahibi tarafından işgal edilen ve dolayısıyla ipotek oranına daha duyarlı olan alıcıları reddedemezler, alıcılar hala konut piyasasının çoğunluğunu oluşturmaktadır. Ve Palacios, yatırımcıların ev fiyatlarını artırdığı kadar hızlı bir şekilde, ABD'nin resesyona girmesi durumunda konut düşüşünü de hızlandırabileceklerini söylüyor. Ancak konut yatırımcılarının sayısı ve hevesi ve rekor düzeyde düşük envanter göz önüne alındığında, Palacios, yatırımcıların fiyatların altına hızla bir zemin koyacağını söylüyor. “Bir şey olursa, pazar çok sıcak olduğu için fırsatların ortaya çıktığını görmek istiyorlar” diyor.
Daha büyük bir ev hissesi satın alan yatırımcılar, birçok alıcının karşı karşıya olduğu satın alınabilirlik sorununu daha da kötüleştirdiği ve satın almaya istekli ya da alamayanlar için daha yüksek kiralara dönüştüğü için, bu iki ucu keskin bir kılıçtır. Ancak şimdilik, yatırımcılar konut piyasasını, ilgili hisse senetlerini ve genel ekonomiyi artan oranların aksi takdirde kaçınılmaz hale getireceği bazı acılardan korumaya yardımcı olabilir.
Yazma Lisa Beilfuss şirketinde [e-posta korumalı]
