Bir durgunluk tehdidi olarak ev fiyatları düşecek mi? Rapor

Bazı insanlar yatırımcıdır. Bazıları değil. Ama herkesin konuta ilgisi var.

Satın almıyorsanız kiralıyorsunuz ama hepimizin yaşayacak bir yere ihtiyacı var. analizini yapan budur konut çok ilginç. Ve geçen yıl boyunca, bir sürü belirsizlikle birlikte ekonomisini, konut piyasası bir yol ayrımında gibi hissediyor.

Hızlı haberler, önemli ipuçları ve pazar analizi mi arıyorsunuz?

Invezz haber bültenine bugün kaydolun.

Bazı analistler, manşetlerde %10, %15, %20 gibi uçuşan büyük çaplı düzeltmeler istiyor. yazdım Bu parça geçen Kasım, kıyamet günü senaryolarının nasıl gerçekleşebileceğini göremeyerek, daha dramatik tahminlerin hedefin dışında olduğunu savundu.

Ancak ekonomi, bir yaşam maliyeti krizinin ortasında sendelemeye devam ederken, Rusya'nın Ukrayna'daki savaşı ve faiz oranlarının sıkılaştırılması, güncellenen manzaraya bir göz atalım.

İnsanlar neden ev fiyatlarının düşeceğini düşünüyor?

İlk olarak, bariz kısım. Mortgage oranları yükseldi ve ev fiyatları için bu iyi değil.

Dünya COVID'den çıkarken, bir enflasyon krizi 70'lerden beri görmediğimiz beğeniler ortaya çıktı. Buna karşı koymak için Federal Rezerv, faiz oranlarını agresif bir şekilde artırmaya başladı. Bunun amacı, ekonomideki likiditeyi çekmek, talebi bastırmak ve nihayetinde enflasyonu dizginlemektir.

Merkez bankaları enflasyonla böyle savaşır. Tek sorun, aynı zamanda faiz oranlarını yükseltmenin yatırımları ve genel olarak ekonomiyi baskılamasıdır. Bu nedenle, enflasyonu düşürmek için talebin içeri çekilmesi gerekirken, onu çok fazla çekerseniz bir durgunluk riskiyle karşı karşıya kalırsınız. Bu, Fed'in yürümeye çalıştığı ince ip.

Ne yazık ki, enflasyon o kadar yükseldi ki, konsensüs tahminleri ekonominin durgunluk noktasına kadar daralmasına neden oldu. biz zaten gördük İngiltere ekonomik kaosla karşı karşıya ve AVRUPA Ukrayna'daki Rus savaşının (ve buna eşlik eden enerji krizinin) ardından verilen mücadele. Bu faktörler, konut fiyatlarının ardından ekonominin daralacağı tahminlerine yol açtı.

Mortgage oranları fırladı

Tabii ki, ev fiyatlarının düşeceği tahminlerine yol açan çok daha doğrudan bir şey var ve bu çok önemli ipotek oranları.

Merkez bankalarının faiz oranlarını artırması mortgage ödemelerini ciddi şekilde etkiliyor. Aşağıdaki grafik, ipotek oranlarının ne kadar hızlı yükseldiğini, 2002'den bu yana en yüksek noktaya yükseldiğini ve hafifçe geri çekildiğini, ancak 6.5'in başındaki %2.5'e kıyasla hala %2021 olduğunu gösteriyor. (amaçlanan kelime oyunu, söz veriyorum).

ABD Merkez Bankası faiz artırımlarıyla başı çekerken, dünya genelinde faiz artırımlarına gidildi. Ancak buna rağmen piyasaya bir bütün olarak bakmak önemlidir. Bugün piyasada geçen yıllarda olduğu kadar çok sadece faizli ipotek yok. Sadece bu da değil, bu yükselen oranlar en çok değişken faizli ipotekleri etkiliyor ve bunlar, FT'den alınan aşağıdaki grafiğin gösterdiği gibi, gelişmiş dünyada önemli ölçüde düştü.

bu 2008 değil

Yine de buna rağmen, mortgage oranlarının talebi etkileyeceği ve etkilemiş olacağı tartışılamaz. Ancak önceki geri çekilme veya kriz dönemlerine ilişkin herhangi bir tahminde bulunmak bence saflıktır.

Pek çok kişinin Büyük Mali Çöküşten (GFC) kaynaklanan TSSB'den kısmen beslendiğine şüphe yok, büyük ölçekli kazalara ilişkin uyarı veren pek çok sarsıcı başlık var. Ancak bu, şaşırtıcı bir yüksek faizli mortgage krizinin tetiklediği, konut piyasasındaki düpedüz ihmalin yol açtığı bir siyah kuğu olayıydı.

Bugün, ortam tamamen farklı. Bu zayıf noktalar sıvandığından, bu ölçekte subprime liderliğindeki bir kazayı hayal etmek zor. Sadece bu da değil, GFC'den bu yana bankalar düzenlemelerin sıkılaştığını ve zorunlu karşılık oranlarının önemli ölçüde arttığını gördü. Bu, çok daha sağlıklı ve daha iyi sermayelendirilmiş bir bankacılık sistemine yol açtı. Unutmayalım ki, benzeri görülmemiş 2008 krizi ve müteakip konut göçü, Lehman Brothers ve diğer tüm bankacılık çetesinin neden olduğu kaos tarafından büyük ölçüde şiddetlendi.

Ayrıca daha yüksek bir noktadan başlıyoruz. ABD'de bu çeyrekte ev fiyatlarında %25'lik bir düşüşün varsayımsal bir resmini çizen, konutla ilgili son analizimden kullandığım bir grafiği geri dönüştüreceğim. Bunu şöyle ifade ettiğinizde kulağa o kadar uğursuz gelmiyor, "konut iki yılın en düşük seviyelerine gerileyebilir", yapar?

Bununla birlikte, yukarıdaki tablo nihai ayı durumu olacaktır. %25'lik bir düşüşün dehşet verici sonuçları olacaktır ve yukarıdaki senaryo muhtemelen ekonominin geri kalanıyla birlikte borsanın da önemli ölçüde geri çekilmesiyle gerçekleşecektir.

Ancak grafiği, ev fiyatlarının bu kadar kısa bir süre içinde ne kadar yükseldiğini göstermek için kullanıyorum. Bir evin ortalama satış fiyatı Nisan 322,000'de 2020 dolardı. İki yıldan biraz daha uzun bir süre sonra 455,000 dolardı – bu %41'lik bir artış anlamına geliyor. Bir ev satın alabilecekken neden meme parası alasınız?

Ev fiyatları yine düşebilir

Verilerin ve tarihsel kalıpların, ev fiyatlarının sadece yapamam bu aşırı düşüş senaryolarının öngördüğü seviyeye düşer. Bir miktar zayıflık bekliyorum elbette ama özellikle büyük şehirlerde bir konut talebi seli var ve bunu karşılayacak kadar arz yok.

Bugün iklimin daha sağlıklı olduğu gerçeğini de ekleyin - hem banka kapitalizasyonu açısından hem de daha az hanehalkı borcu var ve artan faiz oranlarına rağmen işgücü piyasası dirençli kaldı - ve konut fiyatlarının bir durgunluğa dayanması için daha iyi konumlandırılması gerekiyor.

2008'deki Büyük Mali Çöküş, ev fiyatlarının daha kötü etkilenen bazı gelişmiş ülkelerde %15 - %20 oranında düştüğünü gördü. Bugün sistemin ne kadar farklı olduğu göz önüne alındığında, o sonbahara uygun bir iklime sahip olduğumuza inanmakta zorlanıyorum.

Ancak, konutta yavaşlamanın yanı sıra düşüşe işaret eden birçok faktörün olduğu da göz ardı edilemez - hem de bu ölçekte değil. Ev-fiyat-gelir oranları aşırı derecede hoş değilken, karşılanabilirlik 2008'den bile düşük.

nedenleri kötümser olmak Berrak. Konut zaten yumuşama belirtileri gösterdi, ancak sadece hafif. Ancak bu, 2008 ile aynı iklim değil ve özellikle popüler noktalarda ve büyük şehirlerde bir konut kazasını tasavvur etmek zor.

Ancak enflasyon hala yaygınken (daha fazlasına rağmen) iyimser veri geçen ay), Avrupa'da bir savaş ve yüksek faiz oranları, hala sayısız düşüş değişkeni var. Çoğu kişi tarafından temel beklenti şu şekildedir: en azından hafif resesyon kaçınılmaz. Her iki durumda da, hangi yöne sallarsanız salın, ekonomiyi bekleyen çok sayıda belirsizlik ve zor bir dönem var.