(Bloomberg) — Herhangi bir hükümet için, ülke çapında bir konut emlak piyasasının elden geçirilmesi, en iyi koşullarda riskli olacaktır. Çin Devlet Başkanı Xi Jinping, ekonominin yavaşladığı, omikron'un sıfır Kovid politikasını tehdit ettiği ve dış dünyayla ilişkilerin giderek gerginleştiği bir dönemde bunu deniyor.
Bloomberg'den En Çok Okunan
Bu tehlikeli kombinasyon Çin finans piyasalarında giderek artan bir zarara yol açarken, bir soru ortaya çıkmaya devam ediyor: Xi'nin son oyunu nedir?
Komünist Parti'nin opaklığı ve mülkiyet reformlarında geri adım atma geçmişi göz önüne alındığında, cevabı kesin olarak bilmek imkansız. Ancak Çinli gözlemciler, yirmi yıldan fazla süren aşırı hızlı ekonomik büyüme, hanehalkı serveti ve devlet gelirinden çok farklı görünen emlak piyasası için olası bir gelecek tasarlamaya başladılar.
Kısacası, milyarder emlak kodamanlarının ev fiyatlarındaki artışları ve borçla beslenen inşaat çılgınlığı günleri sona ermek üzere. Bunların yerini, yetkililerin spekülatif çılgınlıkları hızla bastırdığı ve kalkınmaya kamu hizmeti benzeri getiriler elde eden devlet tarafından işletilen şirketlerin hakim olduğu çok daha istikrarlı bir pazar alacak.
Pekin merkezli tahvil fonu Shengao Investment'ın kurucu ortağı Li Kai, "Geçtiğimiz on yıla emlak sektörü için altın çağ dersek, artık pas çağında sıkışıp kalmış durumda" dedi.
Bu geçiş, halihazırda uluslararası hisse senedi ve kredi yatırımcılarını milyarlarca dolar zarara uğratmış olan China Evergrande Group gibi özel sektöre ait geliştiriciler için özellikle acı verici olacak. Aynı zamanda, Xi'nin en değerli iki hedefine ulaşmak için uzun bir yol kat edebilir: daha istikrarlı bir Çin finansal sistemi ve ülkenin zenginleri ile fakirleri arasında daha dar bir uçurum.
Xi'nin meydan okuması, büyük ölçüde kendi kuralını ömür boyu sağlamlaştırması beklenen bir liderlik konfağının arifesinde bir krizi kıvılcım çıkarmadan dönüşümü başarmaktır.
Birkaç analist yakın bir mali çöküş öngörüyor olsa da, emlak piyasasından kaynaklanan riskler artıyor. Daha zayıf emlak şirketleri, cezalandırıcı derecede yüksek borçlanma maliyetleri ve düşen satışların çifte darbesiyle büyük bir stres altında. Evergrande dahil olmak üzere düşük dereceli geliştiriciler, şimdiden rekor oranlarda dolar borcunu temerrüde düşürüyor ve bulaşma daha güçlü şirketlere yayılıyor. Çin'in satış açısından en büyük geliştiricisi olan Country Garden Holdings Co.'nun hisseleri ve tahvilleri, yeni bir dönüştürülebilir tahvil için talep bulmakta zorlandığı bir raporun ardından Perşembe günü düştü.
Çin'in emlak piyasasını yeniden şekillendirmesi için pek çok neden var. Sektör spekülatif satın alma ile delik deşik ve aşırı kaldıraçlı, bir gerilemede finansal sistem için risk oluşturuyor. Konut fiyatları, Çin'in zaten küçülen aileleri için bir yük. Shenzhen'de bir daire satın almanın ortalama maliyeti, 44'de yerel sakinler için ortalama yıllık maaşın yaklaşık 2020 katıydı. Zengin ev sahipleri mülkleri istifledikçe eşitsizliği daha da kötüleştiriyor. Milyonlarca ev boş oturuyor ve bazı inşaat projeleri çevreye zarar veriyor.
Sektörün ekonomi üzerinde çok büyük bir etkisi var. İnşaat ve emlak hizmetleri gibi ilgili sektörler dahil edildiğinde, bazı tahminlere göre gayrimenkul, Çin ekonomik üretiminin dörtte birinden fazlasını oluşturuyor. Kentsel Çin'in servetinin %70'inden fazlası konutlarda depolanıyor.
Pantheon Makroekonomi Baş Çin Ekonomisti Craig Botham, “Mülkiyet piyasası, Çin ekonomisindeki temel sorunların bir belirtisidir” dedi. “On yıllardır yerel yönetim geliri elde etmek, ekonomik büyümeyi artırmak ve hane halklarına paralarını koyacakları ve büyümesini sağlayacak bir yer sağlamak için en kolay ve en kolay çözüm oldu.”
Çözüm, Xi'nin Çin'inde giderek artan bir şekilde olduğu gibi, devlet tarafından daha sıkı kontrol.
Bir Cailian raporuna göre, Evergrande'ye ev sahipliği yapan Guangdong'da yerel yetkililer, zor durumdaki geliştiriciler ve KİT'ler arasındaki toplantıları kolaylaştırıyor. Konuya yakın kişiler geçen hafta Bloomberg'e verdiği demeçte, birleşme ve satın almaları finanse etmek için kullanılan büyük emlak firmalarının borçlanması, borcu sınırlayan ölçütlere dahil edilmeyecek.
Küresel iş danışmanlığı firması Teneo'nun kıdemli başkan yardımcısı Gabriel Wildau, "Hükümet konut sektöründe konsolidasyonu teşvik etmek istiyor - daha büyük ve genellikle devlete ait geliştiriciler muhtemelen daha zayıf oyuncuları devralacak" dedi. “Ekonominin mülkiyet bağımlılığını kırmak istiyorlar.”
Çinli yetkililer daha önce emlak piyasasında aşırılığı hedeflemişlerdi, ancak sektörün ekonomi için önemi, büyüme hedefleri tehdit edildiğinde bu tür dürtülerin azaldığı anlamına geliyordu. Pekin, Xi'nin büyümeyi daha sürdürülebilir ve daha kaliteli hale getirme planlarının bir parçası olarak, yüksek teknoloji ve temiz enerji sektörlerine yatırımı artırarak mülke olan bağımlılığı azaltmaya çalışıyor. Ancak böyle bir süreç zaman ve sabır alacaktır.
Bocom International Holdings Co.'nun baş stratejisti Hao Hong, "Geçiş uzun ve sancılı olacak ve tepenin zorlu süreci görecek kadar güçlü bir kararlılığa sahip olup olmadığından tam olarak emin değiliz" dedi.
Yetkililerin kararlılığı test ediliyor. Çin'in emlak gerilemesi hızlanıyor ve hatta Federal Rezerv'den bir uyarıya neden oluyor. Ülke çapındaki şehirlerde, yeni ev fiyatlarındaki düşüş, fiyatların altı yıldan beri ilk kez düştüğü Eylül ayından bu yana her ay derinleşti. Ev satışları düşmeye devam ediyor. Ekonomistlerin tahminlerine göre Pazartesi gününe ait veriler, emlak yatırımlarının geçen yıl sadece %5.2 büyüdüğünü gösterebilir, bu 2015'ten bu yana en yavaş büyüme.
Çinli geliştiriciler borcu geri ödemek için tahvil takaslarına, ödeme gecikmelerine, hisse senedi satışlarına ve diğer umutsuz önlemlere başvuruyor. Firmaların en az sekizi, Ekim ayından bu yana ödeme yapan dolar tahvillerinde temerrüde düştü. Buna, krizi dünyanın en kötü performans gösteren banka hissesi olan borç veren China Minsheng Banking Corp.'u tuzağa düşüren Evergrande de dahil. Emlak hisseleri endeksi geçen yıl %34 düşerek 2008'deki küresel mali krizden bu yana en kötü seviyesini gördü.
Bir zamanlar Uluslararası Para Fonu'nun Çin ekibine liderlik eden ve şu anda Cornell Üniversitesi'nde görev yapan Eswar Prasad'a göre, yetkililer kampanyanın ekonomik büyüme ve finansal istikrara yönelik risklerini kabul etmeye hazırlar.
Prasad, "Pekin, gelecekteki finansal piyasa dalgalanmalarını ve emlak piyasalarında daha da fazla dengesizliği sınırlamak adına bunların artık kaçınılamayan geçici maliyetler olduğuna karar vermiş görünüyor" dedi.
Bu tür maliyetler artıyor. Emlak firmalarının hisseleri Perşembe günü, dört ayın en yüksek seviyesi olan %4.3 düştü ve rapor edilen varlıklarının sadece %30'unda değerlendi. Bu, 2005'e kadar uzanan veriler açısından en ucuzu. Citigroup Inc. hisse senedi analistleri yakın tarihli bir notta, "Yalnızca birkaç kurtulan"ın gelecekte iyi iş çıkaracağını yazdı.
Shimao Group Holdings Ltd. ve Sunac China Holdings Ltd. gibi daha önce finansal olarak Evergrande'den daha sağlam olduğu düşünülen firmalar tarafından tetiklenen Çin'in yüksek getirili dolar tahvil piyasasındaki bozgun hızlanıyor. Daha da endişe verici bir şekilde, Country Garden gibi daha yüksek dereceli ihraççılara yayılıyor . Geliştiricinin hisseleri Perşembe günü neredeyse %8 düşerken, 2025 vadeli dolar tahvili 4.8 sent düşerek 74.4 sente düşerek 1 Kasım'dan bu yana en büyük düşüşüne hazırlanıyor.
Pekin'in emlak piyasasının kaldıraçlarını düşürme kampanyası ne şekilde olursa olsun, hem emlak patronlarını hem de ev sahiplerini zenginleştiren dönemin sona erdiği açık. Komünist Parti rotasını koruyabilir ve bir mali krizden kurtulabilirse, daha sıkıcı, daha istikrarlı bir gelecek bizi bekliyor.
Natixis SA kıdemli ekonomisti Gary Ng, “Müteahhitler için yükselen emlak fiyatları ve artan gelirin altın çağı muhtemelen geride kaldı” dedi. “Ev fiyatları gelecekte yalnızca sıkı yönetilen bir bölgede artacak, bu da konutların giderek kamu hizmetleri gibi görüneceği anlamına geliyor.”
Bloomberg Businessweek'ten En Çok Okunan
© 2022 Bloomberg LP
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/xi-reshapes-china-property-market-210000896.html