Bölüm 8 Konut Kuponu Programının Kısa Tarihçesi

Kongre Üyesi Paul Ryan'ın 50'deki yoksulluk programlarını incelemesi^th Yoksullukla Savaşın ilanının yıl dönümü, son birkaç yazımın konusu olan Dar Gelirli Konut Kredisi (KHTM) de dahil olmak üzere 20 konut programını içeriyordu. LIHTC'nin yanında, genellikle Bölüm 8 olarak adlandırılan Konut Seçim Kuponu (HCV), federal konut sübvansiyonları ambarındaki en büyük beygirdir. Konut ve Kentsel Gelişim Dairesi (HUD) için 2023 bütçesi şunları içerir: 32 milyar dolardan fazla 200,000 kupon ödeyen HCV programı için. Programın tarihini ele almaya değer. Geriye dönüp bakıldığında, daha az parası olan insanlara yardım etmek için piyasadaki mevcut kiralık konutları kullanma çabasının, hem kiracı hem de konut sağlayıcı açısından federal ve yerel gereksinimler arasında doğru dengeyi bulmak ve esnekliği ve taşınabilirliği sürdürmek gibi aynı sorundan her zaman muzdarip olduğu açıktır. kupon sisteminden.

Konut Seçim Kuponu programının en iyi tarihçelerinden biri (ancak, Bölüm 8'de buna değineceğim), Kongre Araştırma Servisi'ne (CSA) aittir, Bölüm 8 Konut Programlarına Genel Bakış: Konut Seçim Kuponları ve Proje Bazlı Kiralama Yardımı. İnceleme, programın nereden kaynaklandığı ve geliştiği konusunda iyi bir genel bakış sunar. Program, 8 ABD Konut Yasası'nın 8. Bölümü uyarınca yetkilendirildiği için Bölüm 1937 olarak adlandırıldı.

Gıdaya erişim gibi barınma da endüstriyel ekonomilerde çok yıllık bir sorun olmuştur. Ücretli çalışanlar genellikle ücretlerinin, piyasada ikamesi olmayan konut gibi tüketim mallarının fiyatlarına ayak uyduramadığını görürler. Üretimi sübvanse etmek ve özel kar güdümlü aktörler için pazarın önündeki engelleri azaltmak yerine, hükümetler tipik olarak ya düşük gelirli ya da hiç geliri olmayan insanlar için konut inşa edip işleterek devreye girdiler ya da bu konutları yaratmaları ve yönetmeleri için başkalarını sübvanse ettiler. Bölüm 8 programının kökeni, daha az parası olan insanlara özel aktörlerden kiralık konut satın almaları için kira ödemekte zorlanan mali kaynaklar sağlama çabasına dayanmaktadır.

Bölüm 23

Bölüm 23 programı mevzuatın sonucuydu 1965'te kongreden geçtive yerel kamu konut kurumlarının, kira ödemekte zorlanan insanları barındırmak için özel konut kuruluşlarıyla sözleşme yapma becerisini yarattı. Bölüm 23, HUD'nin nitelikli kiracılar adına konut sahiplerine yıllık ödeme yapmasına izin verdi. Kiracılar, gelirlerine göre hak kazanacaktı ve konut sahibi, kar amacı gütmeyen bir konut sağlayıcısı olarak tanımlandı. Arazi satın alan, inşa eden ve konut işleten diğer kuruluşlardan yararlanmanın bu önceki biçimi hakkında ikna edici olan şey, bunun, hükümetin bir konut geliştiricisi ve yöneticisi olarak pek başarılı olmadığının anlaşılmasından kaynaklanmış olmasıdır. Bu, İkinci Dünya Savaşı sonrası Amerika'sında yinelenen bir temadır; hükümet, konut inşa edip yönetme veya bunu yapması için başkalarına ödeme yapma konusunda mücadele ederken konut fiyatı sorunlarını iyileştirmeye çalışır.

Deneysel Konut Yardım Programı (EHAP)

CSA'nın geçmişi, 1970 yılında EHAP'ın başlangıcını “düşük gelirli ailelere kendi seçtikleri mevcut, uygun kiralık konutları edinmelerine yardımcı olacak ödenek sağlamanın etkileri ve fizibilitesinin” bir testi olarak tanımlar. Bu "seçim" kelimesi anahtardır, çünkü konuta ihtiyacı olan insanlara federal parayla özel pazardan alışveriş yapma olanağı sağlayan, on yıllardır geliştirilen Bölüm 8 programının altında yatan fikri bilgilendirecektir. Hükümetin deneyle cevaplamak istediği dört soru vardı.

• Kaç aile katılacak?
• Ne tür bir konut seçerler ve nerede?
• Özel konut sağlayıcıları ne yapardı?
• Programın maliyeti ne kadar olur?

Yine, bunlar hemen hemen her nakit tabanlı program değerlendirmesinin temalarıdır. Şaşırtıcı olan, cevapları almanın 1980 yılına kadar sürmesi ve sonuçların kulağa sorular kadar tanıdık gelmesi. Kategorik olarak, sonuçlar (CSA geçmişinden),

• Konut kalitesi ve katılım – “Sübvansiyonların konut standartlarına bağlanması gerektiği” sonucuna varıldı, ancak bu, akıllı bir şekilde, “daha ​​katı konut standartları katılımı sınırlıyor” ve “sübvansiyon arttıkça, bu nedenle” anlayışına bağlandı. katılım sağlar.”
• Bağlı kalmak - İnsanların ödemeleri kullanmayı tercih ettiği yer, “akraba, komşu ve arkadaşlarla yakın olma ve bağları sürdürme ve konut yardımı ödemelerinden etkilenmeme” esasına dayanıyordu. Başka bir deyişle, yardım alan insanlar, fiyatı diğer faktörlerle dengeleyerek, nerede yaşayacaklarına karar vermeye çalışan diğer insanlar gibiydi.
• Fiyat üzerinde etkisi yok – “Konut yardımı programının konut fiyatları üzerinde neredeyse hiçbir etkisi yoktur ve yeni inşaatları veya büyük çaplı rehabilitasyonları teşvik etmez. Ancak onarımları teşvik ederek mevcut konut stokunun korunmasına yardımcı oluyor.”
• Yerel düzeyde çalıştırın – 1980'deki öneri, bir kupon programının yönetimini yerel Toplu Konut Ajanslarına devretmekti.

Burada gerçekten ikna edici olan şey, 1980'de deneyin sonuçlarının, bugünün Bölüm 8 programının hâlâ karşı karşıya olduğu sorunları tam olarak ortaya koymasıdır; ve bu sonuçların ve sonuçların nasıl tekrar tekrar keşfedilmeye devam ettiği, ancak yine de göz ardı edildiği. Konut sağlayıcıların katılımı gecikmeye devam ediyor ve nedenleri 42 yıl önceki raporda; kurallar ve gereksinimler katılaştığında, özel konut sağlayıcıları maliyet ve risk nedeniyle vazgeçerler. Bu tekrar doğrulandı bir HUD çalışmasında sık sık alıntı yapıyorum.

Ve taşınabilirlik ve seçim konusu da tam orada. işaret ettim tekrar, ve tekrarKupon alan bir ailenin, nitelikli bir birim için uzun bir arayıştan sonra köklerinden sökülmesi gerektiği beklentisi, aile için haksız ve gereksizdir. Aile, çeşitli faktörlere dayanarak bir yaşam seçimi yaptı, eğer yaşadıkları yerden memnunlarsa, neden kuponu bugün orada uygulayamıyorlar?

Başka bir zaman, deneyin enflasyonist etkilerini daha derine ineceğim, ancak yüzeysel olarak, sonuçlar, nakit bazlı bir programın buna karşılık olarak kira artışlarını körüklediğini ortaya çıkardı. Benim de sahip olduğum bir nakit programıyla ilgili endişelerden biri, kira için nakit ödemeleri boşaltmanın piyasa genelinde kiraları artırma etkisine sahip olmasıdır. Bu enflasyonun, LIHTC'nin milyonlarca dolarlık inşaat projelerini sübvanse ettiği zaman yarattığı enflasyonla nasıl karşılaştırıldığına dair niceliksel bir fikrim yok. Ama 1980'den gelen iyi haber şu ki kiralık nakit görünür bir enflasyona yol açmaz.

Bölüm 8 ve Konut Seçim Kuponları Şimdi

Bütçe ve Politika Öncelikleri Merkezi Bölüm 8'in kronolojisini iyi özetliyor.

“Bölüm 8 programı, 1974'te Nixon-Ford Yönetimi sırasında kuruldu. Programın kiracıya dayalı kısmında büyük değişiklikler 1983, 1987 ve 1998'de çıkarılan yasalarla yapıldı. 1998 yasasının bir parçası olarak Kongre, kiracıya dayalı Bölüm 8 programının önceki iki bileşenini - sertifikalar ve kuponlar - birleştirdi. tek bir konut programına dönüştürüldü.”

Bugün, Bölüm 8 kapsamında, yerel PHA'ların uygun hanelere kupon düzenlemesine izin veren bir program olan Konut Seçim Kuponları ve uygun bir projede bir konut birimine bir kupon tahsis eden proje bazlı kuponlar altında iki program bulunmaktadır. İlk durumda, bir ailenin bir kuponu olması ve kuponu kabul edecek özel bir mal sahibi araması ve ikinci durumda, bir kuponun, genellikle kâr amacı gütmeyen bir kuruluşun sahip olduğu ve işlettiği yeni inşa edilmiş bir projede varsayılan kira gelirinin bir parçası olarak kullanılması ve genellikle %9 LIHTC ve diğer sermaye sübvansiyonları olan bir proje.

Unutulmaması gereken en önemli nokta, en başından beri ve tarihi boyunca, daha az parası olan insanlara nerede yaşayacakları konusunda seçim yapma fırsatı veren kupon programı ve bu fırsatları uygulayabilecekleri zaman bu fırsatların sınırlarıdır. çok fazla kuralı ve sınırı olan bir seçim. Konut kalitesini yönetmenin bir maliyeti vardır, özellikle kupon sahipleri için daha az seçenek. Vergi mükelleflerinin ve kupon sahiplerinin zararına özel vurgunculukla ilgili endişeler, giderek daha fazla düzenlemeye yol açtı, ancak aynı zamanda özel konut sağlayıcılarını katılımdan uzaklaştırma eğiliminde oldu. Programı gözden geçirmeye devam ederken, bu sürekli ve amansız bir tema olacak.