(Bloomberg) - Ticari ipotek tahvillerinin satışları, yükselen faiz oranlarının borç verme hacmini düşürmesi ve temerrütlerin yatırımcıları korkutması nedeniyle yıldan yıla yaklaşık %85 düşerek uçurumdan düştü.
Bloomberg'den En Çok Okunan
Bloomberg tarafından devlet desteği olmayan anlaşmalara dayalı olarak derlenen verilere göre, geçen yıl aynı noktada 4.27 milyar $ olan tahvillerin bu yıl şimdiye kadar yalnızca yaklaşık 29.38 milyar $'ı ihraç edildi. Yatırımcılar, Federal Rezerv'in borçlular için yeniden finanse etmeyi daha pahalı hale getiren agresif faiz oranı kampanyasını suçluyor. Daha yüksek oranlar, alıcılar için fiyatları etkili bir şekilde yükselterek mülk satışlarını da azalttı.
Ofis ve perakende gayrimenkul sektörlerinde son zamanlarda ortaya çıkan bir dizi temerrüt baskısı, tahvil alıcılarını daha da temkinli hale getiriyor. Bu hafta Bloomberg, Los Angeles şehir merkezindeki en büyük ofis ev sahibinin ebeveyni olan Brookfield Corp.'un, alan talebi düşerken borcunu yeniden finanse etmek yerine iki binaya bağlı kredilerde temerrüde düştüğünü bildirdi. Bu arada, eski Başkan Donald Trump'ın Manhattan'daki 40 Wall St.'deki kulesine bağlı bir kredi, borç veren izleme listesine alındı. Ve yatırımcılar ülkenin en büyük alışveriş merkezlerinden biri olan West Nyack, New York'taki Palisades Center'a el koymaya çalışıyor.
Birleşmiş Milletler Federal Kredi Birliği baş yatırım yetkilisi Chris Sullivan, "Temerrüt riski arttı ve oranlar artar ve ekonomi yavaşlarsa daha sorunlu olabilir" dedi. "Bu nedenle, temkinli ve özellikle gayretli bir yaklaşımın uygun olduğunu düşünüyorum."
Borç verme hacmindeki düşüş, 2022'nin ikinci yarısında Fed'in oranları ciddi şekilde artırmaya başlamasıyla başlayan emlak piyasası faaliyetindeki yavaşlamayı takip ediyor.
Mortgage Bankers Association verilerine göre, geçen yıl ticari gayrimenkul kredilerinde (tipik olarak ticari ipotek tahvillerine yeniden paketlenen temel borç) bir önceki yıla göre %10 düşüşle 804 milyon $'dan 891 milyon $'a düştü. Ticaret grubu, 15'te CRE kredilerinde %2023 daha düşüşle 684 milyon $'a düşerek menkul kıymetleştirilebilen ve satılabilen kredi miktarını yine azaltıyor.
Sigorta varlık yöneticisi Conning & Co.'nun yapılandırılmış ürünler başkanı Paul Norris, bir telefon görüşmesinde "Her şey donmuş durumda, bu nedenle CMBS işlemlerini yapmak için hammadde yok" dedi.
Son birkaç hafta içinde sadece bir avuç anlaşma bitiş çizgisini geçti. Bankalar, yatırımcıları cezbetmek için anlaşma yapılarıyla bile yaratıcı hale geliyor. Geçen hafta, Deutsche Bank AG liderliğindeki bir borç veren grup, beş yıl vadeli toplam 765.5 milyon $'lık bir kanal CMBS'yi fiyatladı - bu, daha uzun vadeli borç satma eğiliminde olan bir piyasada bir anormallik.
Norris, "Artık piyasaya yeni anlaşmalar getirmek çok zor, çünkü emlak piyasasında hiçbir şey olmuyor," dedi. "Kimse binalarını yeniden finanse etmek istemiyor ve belirsizlik nedeniyle alıcılar ve satıcılar arasında büyük bir beklenti farkı var."
Sullivan'a göre, yatırımcı talebinin büyük bir kısmı muhtemelen mükemmel teminat performansı ve sponsorluk içeren anlaşmalara yönelecek. "Kupa mülkleri yine de tercih edilecek."
Elbette, Bloomberg endeks verilerine göre CMBS endeksi, daha geniş yatırım sınıfı tahvil piyasasından daha iyi performans gösteriyor ve ikincisinin %1.14'lik kazancına kıyasla bu yıl şu ana kadar %0.85 arttı.
Üst Oranlar
Fed'in yürüyüş döngüsü, tahvil getirisine benzer bir ölçü olan daha yüksek kapitalizasyon oranlarına veya kapitalizasyon oranlarına da yol açtı. Son zamanlarda, emlak değerlerinin düşmesi işlem hacmini azalttığı için bu rakamlar yükseliyor.
Barclays Plc'de CMBS stratejisti Lea Overby, "Elinden gelen bir şey varsa kimse zarara girmek istemez," dedi. Bloomberg'in bildirdiğine göre, Green Street'e göre ABD ticari emlak fiyatları 13'de %2022 düştü.
Ancak enflasyonun sürekli olarak yüksek kalması ve işsizliğin düşük olması nedeniyle, Fed'in faiz oranlarını daha uzun süre artırması gerekebilir. "Durgunluk riski daha ciddi hale gelirse, ticari emlak piyasası için bu zor olacaktır" diye ekledi.
Yılın geri kalanında Barclays, CMBS ihracının düşük seviyede kalacağını tahmin ediyor. Banka, 2023 için 25 milyar dolarlık kanal borcu veya birden çok mülk tarafından desteklenen tahviller öngörüyor. 45 milyar dolarlık tek varlıklı, tek borçlulu tahviller veya tek bir mülk üzerindeki ipoteklerle desteklenen menkul kıymetler öngörülüyor.
Overby, "Piyasanın bu yeni oran rejiminde nasıl işlemesi gerektiğini öğrenmesi ve fiyatların nerede olması gerektiği konusunda fikir birliğine varması gerekiyor" dedi. "Piyasa bunun yeni gerçeklik olduğunu ne kadar çabuk anlarsa o kadar iyi."
Bloomberg Businessweek'ten En Çok Okunan
© 2023 Bloomberg LP
Kaynak: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html