Kükreyen ABD konut piyasası soğuyabilir, Fed acil desteği sona erdirirken tırmanmaya devam edebilir

“Ev fiyatlarındaki değerlenme, artan hane halkı ağına önemli bir katkıda bulundu.
Brad Tank ve Neuberger Berman'ın sabit gelirli yatırım stratejisi ekibi, ilk çeyrek görünümlerinde yazdılar ve yüksek faiz oranları ve azalan satın alınabilirlik nedeniyle muhtemelen yavaşlayacak" dedi.

"Ayrıca, ipotek için federal müsamaha programları yenilenmedi ve yardımdan yararlanan hanelerin ödemeye devam etmeleri gerekecek."

Fed'in Aralık ayı politika pivotu, gösterge faiz oranlarını yalnızca haftalar öncesinden beklenenden daha hızlı bir şekilde artırma planını ve aynı zamanda Mart ayına kadar acil tahvil alım programına daha hızlı bir son verme planını içeriyor.

Neuberger ekibine göre bu, piyasayı “iki ana soru” ile baş başa bırakıyor, yani, Fed yaklaşık 8.8 trilyon dolarlık bilançosunu küçültürken diğerlerinin ne kadar ipotek bonosu arzına ihtiyaç duyacağı. Ayrıca, faiz oranları beklendiği kadar yükselirse, ev fiyatlarındaki değerlenme ve yeniden finansman faaliyetlerine ne olur?

Okumak: Konutlar bir enflasyon fırtınasının pençesinde ve bu durum COVID-19 salgınıyla daha da kötüleşiyor

Neden konut 2008 gibi değil

2008 mali krizinden sonra, kısmen ipotek garantileri ve aynı zamanda 8.2 trilyon dolarlık acente ipotek piyasasındaki tahvil yığması sayesinde, hükümetin ABD konut piyasasındaki önemi arttı.

Urban Institute'a göre, Aralık ayında tüm konut borçlarının %66'sı ajans ipotek tahvilleri tarafından oluşturuldu. Bu, sektörü, son refinansman patlaması da dahil olmak üzere, 30 yıllık ipotek oranları için bir kriter haline getirdi, çünkü borç verenler her çeyrekte 1 trilyon dolardan fazla ev kredisi sağladı.

Hükümetin ipotek piyasasındaki devasa ayak izi, on yıl önceki subprime fiyaskosunun ardından ipotek oranları ve kredi standartları üzerinde etkisi oldu, ancak aynı zamanda bir tahliye ve haciz dalgasını önlemek için pandemi sırasında federal konut yardımını da yönlendirdi.

2020'de iş kaybından sarsılan birçok borçlu, ekonomi daha sağlam bir temele dönene kadar geç ücretler, tahsilatlar ve daha kötüsü ile karşı karşıya kalmak yerine evlerinde kaldı.

Şimdi, bankalar tarafından tutulanlar da dahil olmak üzere, tüm konut ipoteklerindeki tolerans oranları, yüksek ücretler ve düşük işsizlik nedeniyle son zamanlarda Kasım ayında %1.7'ye (tabloya bakınız) sabitlenen pandemi zirvesinden keskin bir şekilde düştü.

Hane halkı açısından, bu, Deutsche Bank araştırmacılarına göre, pandemiden önce 835,000 milyon iken, Kasım ayında sadece 4 ev sahibinin müsamaha içinde olduğu anlamına geliyor.

Son on yılın krizinden diğer önemli sapmalar arasında, tek ailelik kiralama pazarında yeni bir kurumsal ev sahipleri dönemi ile birlikte arz fazlası yerine mevcut konut kıtlığı yer alıyor.

Bu, derin cepli özel sermaye sahipleri anlamına geliyor, Zillow
Z,
-2.21%,
ve Wall Street finansmanına sahip diğer firmalar, sahip olmak isteyen ailelerle rekabet ediyor.

Mortgage uzmanları, 2022 yıllık ipotek oranları yükselse ve mülklerin ailelerin satın alması zorlaşsa bile, dinamiğin 30'de ev fiyatlarının daha normal bir oranda artmaya devam etmesine yardımcı olabileceğini söylüyor.

Yerimizi: Twin Cities'deki yüksek yoksulluk mahalleleri, yatırımcıların sahip olduğu evlerin patlamasını görüyor. Minneapolis Fed şimdi takip ediyor

Brean Capital'de sabit gelirli strateji başkanı Scott Buchta bir telefon görüşmesinde, "Yükselen oranlar ev fiyatlarının negatif gitmesine neden olmaz, ancak ev fiyatlarındaki artıştaki büyümeyi kesinlikle yavaşlatabilir" dedi.

Tahmini, kısmen 6 yıllık ipotek oranlarının nerede sallandığına bağlı olarak fiyatların bu yıl %10 ila %30 artacağı yönünde.

Hangi oran çok yüksek?

2008 krizinin ardından olduğu gibi, son iki yılda Fed, likidite akışını ve krediyi uygun fiyatlı tutmak amacıyla pandemi sırasında bilançosunu Hazine ve ajans ipotek destekli menkul kıymetlerle doldurdu.

Fed Başkanı Jerome Powell şimdi, faiz oranlarını yükselterek ve enflasyonu dizginlemek için finansal koşulları sıkılaştırarak, iş piyasasına zarar vermeden veya bir durgunluk yaratmadan “yumuşak bir iniş” gerçekleştirmeyi umuyor.

Wall Street'teki pek çok kişi şimdi kısa vadeli oranların potansiyel olarak mevcut %0'dan %0.25'e bu yıl dört kat artmasını bekliyor. Bununla birlikte, Buchta, özellikle Fed'in Aralık ayındaki %2'den %7'lik hedefine yaklaşmaya çalışırken, uzun vadeli faiz oranlarının büyük olasılıkla merkez bankasının ipotekli tahvil varlıklarını ne kadar agresif bir şekilde küçülttüğüne bağlı olacağını söyledi.

“Piyasaları şok etmek istediklerini sanmıyorum” dedi ve ev fiyatlarındaki değerlenmenin tarihsel olarak enflasyonun yaklaşık %2 ila %3'ünün veya yıllık kabaca %5 büyümenin üzerinde olduğuna dikkat çekti. “%20 sürdürülebilir değil.”

Bununla birlikte, Buchta'nın tahminlerine göre, 100 yıllık ipotek oranındaki her 30 baz puanlık artış, finansmana dayanan bir ev sahibi için satın alma gücünde yaklaşık %13'lük bir düşüş anlamına geliyor.

Başka bir deyişle, piyasanın dışında fiyatlandırılmış birçok aile için zaten bir sorun olan satın alınabilirlik çok daha kötü olabilir.

Ayrıca bakınız: Faiz oranları yükseliyor - ancak Fed'in eylemleri ipotek almayı kolaylaştırabilir