Ticari Gayrimenkul Piyasasının Önümüzdeki Aylarda Nasıl Oynayacağına İlişkin Mevcut Gerçekler - ve Olası Sonuçlar -
Geçenlerde "diğer ayakkabının düşmesini beklemek" ifadesinin kökenini öğrendim. On dokuzuncu yüzyılın sonlarında, New York City'deki apartman sakinleri, üstlerinde yaşayan komşuların seslerini duyabiliyordu. Yaygın bir ses ayakkabıları çıkarmaktı; Yere düşen bir ayakkabının boğuk sesini duyduğunuzda, kısa bir süre sonra diğer ayakkabının düştüğünü duymayı beklerdiniz.
ABD konut ve ticari gayrimenkul pazarındaki ilk ayakkabı, 2022'nin tamamıydı: tutarlı faiz oranı artışları, satış hacimlerinde önemli bir düşüş ve emlak fiyatlarında soğuk bir taslak. Ülkedeki ilk altı yeni ev inşaatçısından üçü yakın zamanda 2022 sonbaharı için %15'lik düşüşle net yeni siparişler bildirdi (Lennar
Ticari gayrimenkul firmaları için, özellikle ofis piyasasında, koşullar çetin olmaya devam ediyor. Son araştırmalara göre, bugüne kadar %71 ofis alanı "mevcut kullanımının dört katını" destekleyebilir. Bunun gibi istatistikler, ofis açıklarıyla ilgili ulusal istatistikleri ciddi şekilde sorgulamaktadır.
Dürüst olalım; 2022 güzel değildi. Ancak uzmanlar, 2023'ün nasıl şekilleneceğinden hala emin değil. Konut ve ticari gayrimenkulde meşhur "her şey temiz" diyebilmemiz için daha kaç ayakkabının düşmesi gerekiyor? Cevap iki ve olası bir üçüncü (oradaki tüm maça oyuncuları için):
- Denetimleri
- Belediye vergileri
- (Mümkün) zorla satış
Düşen İlk Ayakkabı: Denetimler
Çoğu gayrimenkul özel sermaye şirketinin Aralık yıl sonu vardır ve Mart veya Nisan ayı sonuna kadar bankalarına ve yatırımcılarına denetlenmiş mali tablolar sunmalıdır. Aralık 2021, kiralar çok hızlı yükselirken (yani enflasyon), kelimenin tam anlamıyla tarihteki en düşük faiz oranı ortamı olduğu için, gayrimenkulün değeri neredeyse yerçekimsizdi. 2022'nin sonuna doğru ilerliyoruz ve koşullar çok farklıydı, ancak birçok emlak yatırımcısı, önemli ölçüde artan faiz oranları karşısında gayrimenkul varlıklarının değerini proaktif olarak yeniden değerlendirmedi.
Neden bazı gayrimenkul yatırımcıları değerlerini yeniden değerlendirmedi? Bir yandan, kiralar ve dolayısıyla karlar 2022'de 2021'e kıyasla muhtemelen hala yükseliyordu. Görünüşte, emlak sahipleri daha fazla kâr elde ettikleri takdirde daha fazla değer yarattıklarına inanmaktan hoşlanıyorlar ki bu doğru. Ancak gayrimenkulde değerleme, nihai cevabı almak için kârınızı bir değerleme faktörü ile çarpmanızı gerektirir (yalnızca işleri biraz daha kafa karıştırıcı hale getirmek için). Mülkünüzün mevcut değerini elde etmek için kârınızı bir yüzdeye (kapitalizasyon oranı denir) bölersiniz. Üst sınır oranları, faiz oranlarını takip etme eğilimindedir. Faiz oranları yükseldikçe, kap oranları yükselir. Kapak oranları yükseldiğinde, gayrimenkulün değeri düşer.
Yani her şey eşit olduğunda, bir emlak sahibi 2022'de gayrimenkullerinden 2021'dekinden daha fazla kar elde ettiyse, faiz oranları yaklaşık yüzde 5 puan arttığı için bir yıl öncesine göre daha düşük değerlemelere sahip olma olasılığı yüksektir.
Ve denetim sezonu gerçeğin anıdır. Önemli ölçüde daha az işlemle - bu, ticari mülklere değer veren değerleme uzmanları için daha az tazminat anlamına gelir - emlak yatırımcıları, oran artışından bu yana ilk kez değerlerini savunmak zorunda kalacaklar. Tüm bu “yeniden değerlendirme” şu anda oluyor ve önümüzdeki 60 ila 90 gün sürecek. Değerin geçen yıldan daha yüksek olma olasılığı nispeten düşüktür.
Bütün bunlar neden önemli? Bir yatırımcının borç verenle maksimum kredi/değer oranı %80 ise, mülkünüzün değeri düşse bile banka size yalnızca %80 oranında borç verir. Yatırımcının bankaya, size borç vermek istediklerinden daha fazla borcu varsa ne olur? Ya kredinin tamamını geri ödemeniz ya da teminat olarak bankaya daha fazla nakit (veya başka varlıklar) vermeniz gerekir. Pandemi sırasında bankalar zaten değişiklik yapmakta ve yatırımcıları kapsamakta hızlı davrandılar, ancak bugün işler çok farklı.
Mevcut finansal piyasa koşulları önemli ölçüde daha sıkı. Son yıllarda güvende olabilecek mal sahipleri artık başka finansman seçenekleri bulmak zorunda kalabilir. Veya zorla satıcı olun.
Artan faiz oranları karşısında hem zeki hem de proaktif olarak dürüst davranan yatırımcılar var (gelirleri mülklerinin üzerinde hala artıyor olsa da), ancak birçoğu değerlerini 2021'dekiyle aynı tuttu. Hatta bazıları yükseltti.
Değerlemeyi tekmeleyenler, faiz oranlarının yükseldiği gerçeğini kabul etmek zorunda kalabilirler. İyi performans gösterseler bile, bankalar onları şu soruyu yanıtlamaya zorlayabilir: Kredileriniz değer testini karşılıyor mu?
Düşecek İkinci Ayakkabı: Azaltılmış Vergi Ruloları
Emlak vergilerini toplayan bir şehir, ilçe veya okul bölgesiyseniz, geliriniz iki şeye bağlıdır: 1. Milaj oranları (vergi oranları) ve 2. Vergilendirdiğiniz mülklerin değeri.
Bir değerleme uzmanının bir mülkün değeri ile vergiye tabi değerin ne olduğu arasında her zaman bir fark vardır. Önümüzdeki birkaç ay ve üç aylık dönemde mülk değerlerinde çok önemli düşüşlerin mahkemelerde görülmesi muhtemeldir. Denetçiler ve mülk sahipleri, denetlenen mali tablolar için değerlerin ne kadar yüksek olabileceği konusunda tartışırken, aynı mülk sahipleri belediyelerden mümkün olan en düşük vergi değerlendirme değerini almak için mahkemelerle mücadele etme eğilimindedir.
Peki bunun anlamı nedir? Daha yüksek faiz oranları, denetim döneminde daha düşük değerlere yol açarsa, bu mülklerin sahibi olan gayrimenkul yatırımcıları, belediyelere ödedikleri vergi miktarını azaltmak için bir sonraki mahkemeye gideceklerdir.
Gayrimenkul değerlerinin düşmesi ve boşluk oranlarının artması, şehirler için daha düşük vergi gelirleri anlamına geliyor. Şehirler, bitiş çizgisine kadar gayrimenkul anlaşmaları yapmak için farklı finansman biçimleri sağlamada çok önemli bir rol oynadığından, gayrimenkul gelişiminin ilerlemesi için altyapı iyileştirmelerinin hayati önem taşıdığı yerlerde vergi gelirlerinde önemli düşüşler öngörmek sorunludur.
Basitçe söylemek gerekirse, daha düşük vergi gelirleri, geliştiriciler için daha az fırsat anlamına gelir.
Bu özel ayakkabı çok bölgesel olacak. Belediyelerin farklı finansal uygulanabilirlik durumları vardır. Örneğin, daha küçük ofis pazarlarına sahip olanlar muhtemelen daha iyi durumda. Vergi levhası endişesi, vergi oranlarındaki bir artışla da hafifletilebilir, bu da bir makbuz boşluğunu geçici olarak düzeltebilir, ancak sonuçta her yeri uzun vadede yatırımcılar için daha az çekici hale getirir.
Düşecek (Olası) Üçüncü Ayakkabı: Satıcıları Zorla
Bir şeyi açıklığa kavuşturmama izin verin: Zorunlu bir satıcı pazarı öngörmüyorum. Gerçekleşebilir; olmayabilir.
Ancak ilk iki ayakkabının düşüşünü izlerken, üçüncü ayakkabının konut ve ticari emlak piyasaları için düşüp düşmediğini duymak için kulaklarımızı dört açmalıyız. Bu ilk iki faktörün - denetlenmiş değerlemeler ve azalan vergi gelirlerinin - birleşiminin, yatırımcıların zorunlu satıcılar haline gelmesiyle sonuçlanması oldukça olasıdır.
Şimdi sormamız gereken sorular, "Ne zaman öğreneceğiz?" ve "Ne kadar sürer?" Kısa cevap, muhtemelen yaza kadar öğreneceğimizdir. İlkbahar, tüketici pazarının gücünü görmek için harika bir zamandır çünkü bahar satış sezonu, tüketicilerin çoğunluğunun bir sonraki okul yılı için (zamanında) yeni evler satın aldığı zamandır. Bahar satış sezonunda erken çay yaprakları iyi görünüyor, ancak faiz oranları herhangi bir nedenle yükselirse bu durum hızla değişebilir.
Bankaların, kredilerinin LTV testlerini karşılamayanlar için çözümleri deşifre edebilmesi için yaz mevsimi de gelecek.
Gayrimenkullerin düşük değerlemeleri zorunlu satışla sonuçlanmazsa, konut piyasasında her şeyin netleştiğine inanıyorum. Çoğu konut aşağı döngüsü bir yıldan çok daha uzundur, ancak ticari emlakta her şey eskisinden daha değişkendir. Zirveler daha yüksek, düşüşlerin hızı daha hızlı ve yatırımcılar oranların istikrarlı olduğunu hissettiğinde ve zorunlu satış riski nötralize edildiğinde gayrimenkul varlıklarına gerçek bir talep olacağına inanıyorum.
Kaynak: https://www.forbes.com/sites/joshuapollard/2023/02/13/two-more-shoes-to-drop-in-the-real-estate-market-until/