Bu Yatırım Mülkünü Boşaltmak İster misiniz? Danışmanların Önerdikleri.

Realized varlık yönetimi başkanı Rob Johnson, özellikle pandemiden sonra birçok yaşlı insanın artık ev sahibi olmakla, kira tahsilatı ve mülk yönetimi gibi görevleri yerine getirmekle uğraşmak istemeyebileceğini söylüyor. 

Şu an, bu kadar yüksek değerlemelerle çıkış yapmak için harika bir zaman olsa da, yukarı çıkıp satmadan önce dikkate almanız gereken birçok şey var. İşte finansal danışmanların müşterilere söyledikleri.

İleriyi düşün. Yatırım amaçlı gayrimenkul satmayı düşünen herkes, karar vermeden önce vergi, finans ve emlak uzmanlarına danışmalıdır. Virginia ve Teksas'ta ofisleri bulunan Bogart Wealth'in kıdemli başkan yardımcısı ve mali danışmanı Nell Cordick, ideal olarak, bu tartışmaların mülk sahibi emekli olup uygun bir strateji oluşturmak için yeterli zaman ayırmadan önce gerçekleşmesi gerektiğini söylüyor. 

Bu tartışmalarda önemli bir faktör vergiler olmalıdır. “İnsanlar önceden doğru vergi planlamasını yapmadıklarında, yatırım amaçlı gayrimenkul satışının vergi sonuçları karşısında şok oluyorlar. Vergi sonuçları nedeniyle netlerinin [satıştan elde edilen gelirin] çok çok daha düşük olduğunu düşündüklerini söyledi” diyor.

Vergi açısından bakıldığında, mülkü doğrudan satmanın sonuçlarını aşağıdakiler gibi diğer vergi açısından uygun seçeneklere göre değerlendirmek isteyeceksiniz: 1031 değişimiBu, çeşitli avantajlar sunar ancak aynı zamanda IRS düzenlemelerine sıkı sıkıya bağlı kalmayı da gerektirir. 

Bir satışın zamanlaması vergi açısından da önemli olabilir. Diğer gelir kaynaklarının düşük olduğu bir yılda satış yapmanın iyi bir seçenek olabileceğini söylüyor. 63 yaşın üzerindeyseniz, bir satışın Medicare desteğiniz üzerinde ne gibi bir etkisi olacağını (varsa) düşünmek isteyeceğinizi ekliyor. 

Vergilerin ötesinde. Bir satışın müşterinin genel emlak stratejisine nasıl uyduğunu anlamak da önemlidir. Cordick, örneğin bazı mal sahiplerinin, vergi sonuçlarına rağmen yüksek satış yapmayı seçebileceğini, çünkü düşük fiyattan satın alabilecekleri bir düzeltme olacağını ve ardından tüm süreci yeniden gerçekleştirebileceklerini düşündüklerini söylüyor. Diğerleri sadece bir yatırım amaçlı gayrimenkul sahibi olmaktan çıkmak isteyebilir ve duygusal sıkıntılardan kaçınmak için vergi sonuçlarını kabul etmeye istekli olabilir, diyor.

İşte danışmanların sorması gereken bazı sorular: Boston merkezli Fiduciary Trust'ın servet planlaması direktörü Jody King diyor. 

Müşteri uygulamalı ev sahibi olmaya devam etmek mi istiyor yoksa daha pasif bir rolü mü tercih ediyor? Eğer mülk yönetimi işinde olmaktan hoşlanıyorlarsa, bu özel mülke ne kadar bağlılar? Değerini koruyacak mı yoksa şimdi satıp daha cazip bir yerde başka bir mülk bulmanız tavsiye edilebilir mi? Emekliliğiniz için nakit akışı ne kadar önemli ve yaşam tarzınızı sürdürmek gerekiyorsa bunu nasıl değiştireceksiniz? 

Olasılıkları gözden geçirin. Yatırım amaçlı gayrimenkul işinde kalmak isteyen müşteriler için çeşitli seçenekler olabilir. Vergi yükümlülüklerini yönetmek isteyenler için bir seçenek, mevcut yatırım amaçlı gayrimenkullerini satıp 1031 borsası aracılığıyla başka bir mülk satın almak olabilir. Bu strateji, katı kurallara uyulması durumunda yatırımcıların yatırım amaçlı gayrimenkullerinin satışında sermaye kazancı vergisini ertelemesine olanak tanıyor. Örneğin 45 gün içinde yeni bir mülk belirlemeleri ve değişimi 180 gün içinde tamamlamaları gerekiyor. 

Daha az aktif bir rol üstlenmek isteyen ancak yine de gayrimenkul sahipliğinin vergi erteleme avantajlarını isteyen mülk sahipleri için, ticari gayrimenkul portföylerinin profesyonelce yönetilen Delaware Yasal Vakfı veya DST seçeneği vardır. Johnson of Realized, DST'lerin yatırımcılara ticari gayrimenkullerin kısmi mülkiyetini sunduğunu, ancak tüm yönetim sorumluluklarının bir sponsora devredildiğini söylüyor. 

Bazı DST'ler tek bir özelliğe sahipken bazıları kendi bünyesinde 20'den fazla özelliğe sahiptir. Yatırımcıların birden fazla DST'ye yatırım yaparak da çeşitlilik yaratabileceğini söylüyor. "Emeklilik döneminde çeşitlendirilmiş bir portföye sahip olmak çok önemlidir çünkü gereksiz risk almak veya portföyünüzü tek bir mülkte aşırı yoğunlaştırmak istemezsiniz" diyor.

Bazı müşteriler ayrıca mülklerini satmayı ve düşük gelirli bölgelerdeki belirli yatırımlara vergi avantajları sağlamak amacıyla 2017 Vergi Kesintileri ve İş Kanunu tarafından oluşturulan bir yatırım programı olan Fırsat Bölgesi Fonu'na yatırım yapmayı düşünebilir. The Colony Group'un genel müdürü ve kıdemli varlık danışmanı Brad Levin, yatırımcıların satılan mülklerden elde ettikleri kazancı, 2026 yılına kadar ertelenen verginin artacağı Fırsat Bölgesi Fonu'na aktaracağını söylüyor. Gayrimenkul yatırım şirketlerinin kurduğu bu nitelikte çok sayıda fon bulunduğunu söylüyor. 

Hayırseverlik eğilimi olan müşteriler için başka bir seçenek de mülkü bir başkasına satılmadan önce devretmektir. hayırsever geri kalan güven. Satış sonrasında elde edilen kazanç, sermaye kazancı vergisinden muaf tutulur. Levin, gelirlerin yeniden yatırıma dönüştürülebileceğini ve yatırımcının vakıftan ömür boyu gelir elde edeceğini ve birey öldüğünde geriye kalanın hayır kurumlarına gideceğini söylüyor. 

“Bu sadece vergi tasarrufuyla ilgili değil. King of Fiduciary Trust, bunun pek çok farklı parçası olduğunu ve tavsiyede bulunmadan önce resmin tamamını anlamanız gerektiğini söylüyor. 

Mülklere duyulan duygusal bağların resmi değiştirebileceğini unutmayın. Müşteri mülkün ailede kalmasını istiyor mu? Eğer öyleyse, mülkiyet değişikliğini başlatmanın en uygun yolu nedir? Emekliliğiniz için nakit akışı ne kadar önemli ve yaşam tarzınızı sürdürmek gerekiyorsa bunu nasıl değiştireceksiniz? 

Herkese uygun tek bir çözüm olmasa da danışmanlar, müşterilerin çeşitli seçeneklerin artılarını ve eksilerini gözden geçirmelerine yardımcı olabilir. King, "Seçenekleri sunmak ve müşterinin bu seçeneklere göre kararlar almasına izin vermek danışmanın görevidir" diyor.

Yazma [e-posta korumalı]